Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích 15 m² mặt bằng kinh doanh tại vị trí đắc địa đầu Cống Quỳnh, Phường Bến Thành, Quận 1, Tp Hồ Chí Minh, mức giá thuê 40 triệu/tháng tương đương ~2,667,000 VNĐ/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao trên thị trường mặt bằng kinh doanh tại trung tâm Quận 1, nhất là với diện tích nhỏ 15 m².
So sánh với mặt bằng kinh doanh khu vực Cống Quỳnh, mặt bằng nhỏ từ 10-20 m² thường dao động từ 20-35 triệu/tháng tùy vị trí và tiện ích. Giá 40 triệu đồng/tháng đang bị đẩy cao khoảng 15-25% so với giá trung bình khu vực. Nếu tính thêm yếu tố “đầu phố Tây”, lượng khách Tây và khách vãng lai dồi dào, thì mức giá này chưa hoàn toàn quá sức chấp nhận nhưng cần phải xem xét kỹ tính ổn định lâu dài và các chi phí phát sinh khác.
Nhận xét về giá: Giá thuê 40 triệu/tháng cho 15 m² là mức cao, người thuê cần cân nhắc kỹ và thương lượng để giảm giá ít nhất 10-15% hoặc yêu cầu thêm các điều khoản ưu đãi (thời gian thuê dài, hỗ trợ sửa chữa).
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí: Mặt bằng nằm ngay đầu Cống Quỳnh, khu phố Tây – điểm nóng về du lịch và ẩm thực.
- Hướng Tây Nam:
- Diện tích nhỏ gọn 15 m²:
- Đã có sẵn khách hàng ổn định:
- Trang thiết bị đầy đủ:
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng này phù hợp nhất để khai thác mô hình kinh doanh ăn uống nhanh, take away, hoặc kết hợp bán thêm đồ ăn sáng và ăn vặt quanh khu vực sầm uất.
Khả năng cho thuê mặt bằng kinh doanh khác hoặc đầu tư nâng cấp mô hình tương tự khá cao do vị trí chiến lược và lượng khách ổn định. Tuy nhiên, do diện tích bé, không phù hợp mở rộng hoặc kinh doanh đa dạng mặt hàng.
Không thích hợp để làm văn phòng hay kho xưởng do diện tích và vị trí.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Lê Lai, Q1) | Đối thủ 2 (Bùi Viện, Q1) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 15 | 18 | 12 |
| Giá thuê/tháng (triệu đồng) | 40 | 30 | 35 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 2.67 | 1.67 | 2.92 |
| Vị trí | Đầu phố Tây, Cống Quỳnh | Gần chợ Bến Thành | Phố đi bộ Bùi Viện |
| Tiện ích sẵn có | Đầy đủ trang thiết bị, lượng khách ổn định | Chưa có trang thiết bị | Chưa có trang thiết bị |
| Hướng cửa chính | Tây Nam | Đông Bắc | Tây Bắc |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý cụ thể: “Giấy tờ khác” nên xác định rõ ràng loại giấy tờ, đảm bảo không vướng quy hoạch hoặc tranh chấp.
- Xem xét tính ổn định của hợp đồng thuê nhà, thời gian thuê còn lại và điều kiện tăng giá.
- Ktra hiện trạng vật dụng, thiết bị để tránh phát sinh chi phí sửa chữa hoặc thay thế.
- Đánh giá mức độ tiếng ồn, an ninh khu phố Tây, tránh ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh.
- Xem xét khả năng quay đầu xe, chỗ để xe cho khách hàng vì mặt bằng nhỏ có thể hạn chế.
- Đánh giá rủi ro pháp lý liên quan đến việc sang nhượng mặt bằng kèm thiết bị, cần làm rõ hợp đồng chuyển nhượng.
