Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích khoảng 30m², dành cho 6 người ở, tương đương khoảng 5,8 triệu đồng/người/tháng nếu tính bình quân. Giá thuê 1,75 triệu đồng/người/tháng không phát sinh thêm chi phí điện, nước, wifi là mức giá phổ biến tại khu vực Bình Thạnh, nhất là quanh Đặng Thùy Trâm với các phòng trọ tiện nghi cơ bản. So với mặt bằng chung, giá này hơi cao nếu xét về diện tích sử dụng riêng vì mỗi người chỉ được khoảng 5m² sử dụng chung, tuy nhiên bao gồm cả các tiện ích như máy giặt, bếp nấu, sân thượng, wifi miễn phí thì mức giá vẫn chấp nhận được.
Nếu so với các phòng trọ truyền thống chỉ cung cấp không gian tối giản, phòng này có nội thất đầy đủ và tiện ích hỗ trợ, nên giá cao hơn một chút là hợp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Phòng dành riêng cho nữ, an ninh tốt và môi trường sống hòa đồng, phù hợp sinh viên hoặc nhân viên văn phòng nữ.
- Vị trí tại Đặng Thùy Trâm, Bình Thạnh, gần các trung tâm giáo dục, dễ dàng di chuyển vào trung tâm thành phố.
- Có sân thượng, không gian thoáng mát, hạn chế cảm giác bí bách trong phòng trọ đông người.
- Tiện ích hoàn chỉnh: máy giặt, bếp nấu ăn, wifi miễn phí, giúp tiết kiệm chi phí sinh hoạt hàng tháng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất để ở thực tế cho nhóm bạn nữ hoặc sinh viên muốn tìm chỗ ở an toàn, tiện nghi, chi phí hợp lý. Chủ nhà cũng có thể khai thác cho thuê dài hạn, tạo dòng tiền đều đặn. Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây dựng lại do quy mô nhỏ và mục đích sử dụng rõ ràng cho thuê phòng trọ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Xô Viết Nghệ Tĩnh) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Xí) |
|---|---|---|---|
| Giá thuê/người | 1.750.000 đ | 1.500.000 đ | 1.800.000 đ |
| Diện tích/người | ~5m² | ~6m² | ~5,5m² |
| Tiện ích | Máy giặt, bếp, wifi, sân thượng | Chung bếp, không máy giặt | Máy giặt, bếp, wifi |
| Phòng ở | 6 người/phòng, nữ | 4-5 người/phòng, nam nữ | 6 người/phòng, nữ |
| Vị trí | Quận Bình Thạnh, gần trung tâm | Quận Bình Thạnh | Quận Bình Thạnh |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực tế diện tích sử dụng chung và riêng rõ ràng, tránh tình trạng chật chội quá mức.
- Đánh giá chất lượng nội thất, máy giặt, bếp và hệ thống điện nước có hoạt động tốt, đảm bảo không phát sinh thêm chi phí.
- Kiểm tra an ninh khu vực, đặc biệt vì chỉ cho thuê nữ nên cần đảm bảo an toàn.
- Xác minh quy định về phòng trọ tại địa phương để tránh rủi ro vi phạm quy hoạch.
- Kiểm tra tình trạng vệ sinh chung và thái độ chủ nhà trong quản lý, tránh phát sinh tranh chấp trong quá trình thuê.
Kết luận: Với mức giá 1,75 triệu đồng/tháng/người và các tiện ích đi kèm, đây là mức giá có thể chấp nhận được đối với nhóm khách thuê nữ cần chỗ ở an toàn, tiện nghi tại Bình Thạnh. Tuy nhiên, nếu khả năng tài chính hạn chế hoặc ưu tiên không gian rộng rãi hơn, người thuê có thể thương lượng lại hoặc tìm các phòng trọ khác giá mềm hơn khoảng 5-10%. Chủ nhà cần minh bạch về diện tích sử dụng thực tế và tình trạng nội thất để tránh tranh chấp. Người thuê nên đi xem trực tiếp, kiểm tra thật kỹ các tiện ích và an ninh trước khi quyết định xuống tiền.
