Check giá "LẠC LONG QUÂN Q11 – HẺM 4M THÔNG -64M2 – 2 TẦNG – CHỈ 5,9 TỶ"

Nhận xét về mức giá 5,9 tỷ đồng cho nhà tại Quận 11, TP.HCM

Mức giá 5,9 tỷ đồng tương đương khoảng 92,19 triệu đồng/m² cho căn nhà 2 tầng, diện tích 64 m² tại Quận 11, TP.HCM.

Đây là một mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà hẻm trong khu vực Quận 11, đặc biệt là nhà có mặt tiền hẻm chỉ 4m và chiều ngang 3.6m.

Hiện trạng nhà: kết cấu trệt lầu, 4 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, nội thất đầy đủ, hẻm hiện hữu 4m, vị trí trung tâm, pháp lý rõ ràng (sổ vuông vức, không bị lộ giới, quy hoạch chuẩn).

Phân tích giá trị thực tế so với thị trường

Dữ liệu trên được tổng hợp từ các giao dịch gần đây (2023-2024), thể hiện mức giá trung bình nhà hẻm nhỏ trong khu vực Quận 11 cũng như Quận 10, địa bàn có giá bất động sản tương đương.

Nhận định và đề xuất

Mức giá 5,9 tỷ đồng là ở mức cao nhưng chưa vượt trội so với khu vực nếu hẻm được đổ nhựa và nâng cấp. Tuy nhiên, hiện tại hẻm chỉ là đường đất hoặc bê tông nhỏ, chưa được đổ nhựa, nên giá có thể chưa phản ánh hoàn toàn giá trị tiềm năng.

Nếu hẻm được nâng cấp (đổ nhựa, mở rộng), khả năng tăng giá rất cao, có thể lên 100-110 triệu/m², tương đương giá trị ~6,5 – 7 tỷ đồng.

Nhưng nếu không có kế hoạch nâng cấp hẻm trong thời gian tới, giá hợp lý hơn nên ở mức khoảng 5,2 – 5,5 tỷ đồng để phản ánh đúng thực trạng hẻm và tiềm năng sử dụng.

Với mức giá đề xuất, người mua vẫn sở hữu căn nhà vị trí trung tâm, kết cấu chắc chắn, đầy đủ phòng ngủ và ban công thoáng mát, phù hợp để ở hoặc đầu tư cho thuê.

Chiến lược thương lượng với chủ nhà

• Trình bày phân tích về hẻm hiện tại chưa được nâng cấp, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị sử dụng và thanh khoản.
• Đề cập đến các giao dịch thực tế trong khu vực với mức giá thấp hơn để làm cơ sở đàm phán.
• Nêu rõ sự sẵn sàng mua nếu giá được điều chỉnh phù hợp, tạo cảm giác cấp bách và nghiêm túc.
• Gợi ý phương án chia sẻ lợi ích tăng giá nếu hẻm được nâng cấp trong tương lai (ví dụ: hợp đồng mua bán có điều khoản điều chỉnh giá).

Kết luận: Nếu bạn là nhà đầu tư nhạy bén với tiềm năng hẻm được nâng cấp, mức giá 5,9 tỷ có thể xem xét. Nếu không, nên thương lượng giảm xuống 5,2 – 5,5 tỷ để phù hợp với giá trị thực tại và giảm rủi ro.