Nhận định mức giá 7,7 tỷ cho nhà 35m² tại ngõ 331 Bát Khối, Long Biên, Hà Nội
Giá chào bán 7,7 tỷ tương đương ~226,47 triệu đồng/m² cho căn nhà 5 tầng, diện tích đất 34-35m², nằm trong ngõ rộng, thông thoáng, gần trung tâm AEON Mall và các tiện ích như chợ, trường học tại quận Long Biên.
Ở thời điểm hiện tại, quận Long Biên là một trong những khu vực phát triển mạnh mẽ, sở hữu hạ tầng giao thông thuận lợi, dân trí cao và nhiều dự án bất động sản tăng giá. Tuy nhiên, mức giá này vẫn thuộc phân khúc cao so với mặt bằng nhà trong ngõ tại khu vực.
Phân tích so sánh giá bất động sản khu vực Long Biên gần đây
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Loại hình | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| Ngõ 278 Bát Khối, Long Biên | 40 | 7,0 | 175 | Nhà ngõ, 4 tầng | 2024 Q1 |
| Ngõ 120 Cổ Linh, Long Biên | 38 | 6,5 | 171 | Nhà ngõ 4 tầng | 2024 Q1 |
| Ngõ 15 Ngọc Lâm, Long Biên | 30 | 6,0 | 200 | Nhà ngõ 5 tầng | 2023 Q4 |
| Ngõ 331 Bát Khối (bán hiện tại) | 34 | 7,7 | 226,47 | Nhà ngõ 5 tầng, full nội thất | 2024 Q2 |
Nhận xét chi tiết
- Mức giá 226,47 triệu đồng/m² đang cao hơn khoảng 10-30% so với các căn nhà ngõ gần đây có diện tích tương đương và số tầng từ 4-5 tầng.
- Ưu điểm căn nhà này có mặt tiền rộng 5m, bố cục vuông vắn, xây 5 tầng, full nội thất, đi lại thuận tiện, gần trung tâm thương mại AEON Mall và các tiện ích, cũng như đã có sổ đỏ rõ ràng.
- Tuy nhiên, ngõ vẫn thuộc phân khúc nhà ngõ, không phải mặt phố chính nên mức giá cao cần được cân nhắc kỹ.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương thảo
Dựa trên phân tích, mức giá 6,8 – 7,0 tỷ đồng (~200-210 triệu/m²) sẽ là mức giá hợp lý hơn, vừa phản ánh đúng giá trị thực tế của căn nhà trong ngõ, vừa có thể chấp nhận được bởi người mua có nhu cầu nhà xây mới, full nội thất và vị trí thuận tiện.
Chiến lược thương thảo để thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày rõ ràng các ví dụ so sánh thực tế trong khu vực có giá bán thấp hơn đáng kể.
- Nhấn mạnh đến việc ngõ vẫn là điểm hạn chế về mặt giá trị so với mặt phố chính, dù căn nhà có nhiều ưu điểm.
- Đề xuất mức giá dưới 7 tỷ để tạo cơ sở đàm phán và thể hiện thiện chí giao dịch nhanh, tránh rủi ro kéo dài thị trường.
Kết luận
Mức giá 7,7 tỷ đồng là cao hơn mặt bằng chung khu vực khoảng 10-20% và chỉ nên cân nhắc mua nếu người mua thực sự đánh giá cao các tiện ích, vị trí và nội thất của căn nhà. Với người mua có mục tiêu đầu tư hoặc ở thực, việc thương lượng xuống mức 6,8-7,0 tỷ sẽ hợp lý hơn, giúp giảm thiểu rủi ro và đảm bảo giá trị thực tế thị trường.
