Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích 114m² (5,7 x 19m) tại đường Nguyễn Chánh, Liên Chiểu, Đà Nẵng, giá chào bán 3,45 tỷ đồng tương đương 30,26 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng đất thổ cư tại khu vực Liên Chiểu, nơi giá đất thường dao động từ 20-28 triệu/m² tùy vị trí cụ thể và tiện ích xung quanh.
Đất thổ cư đã có sổ, vuông vức, nở hậu là ưu điểm lớn giúp tăng giá trị sử dụng và khả năng xây dựng tối đa theo quy hoạch. Tuy nhiên, diện tích ngang 5,7m hơi nhỏ, có thể hạn chế tối đa quy mô xây dựng hoặc chia tách trong tương lai.
Đường Nguyễn Chánh nằm gần biển, KCN Hòa Khánh, các trường đại học lớn như Bách Khoa, Kinh tế Kế hoạch tạo nên tiềm năng cho thuê căn hộ hoặc nhà trọ. Tuy nhiên, cần xác minh chính xác quy hoạch xung quanh, hạn chế chiều cao xây dựng và hạ tầng giao thông hiện tại.
Nhận định giá: Mức giá 3,45 tỷ là đang nhỉnh hơn mặt bằng khu vực khoảng 10-15%. Người mua cần xem xét kỹ pháp lý, quy hoạch để tránh bị “đội giá” do quảng cáo. Nếu không có ưu thế vị trí mặt tiền lớn hơn hoặc hạ tầng tương lai rõ ràng, giá này chưa thật sự hấp dẫn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Đất vuông vức, nở hậu giúp tối ưu thiết kế xây dựng, tăng giá trị sử dụng.
- Vị trí gần các khu công nghiệp, trường học lớn, chợ Hòa Khánh – hấp dẫn cho thuê nhà trọ, căn hộ dịch vụ.
- Có sổ đỏ rõ ràng, đất thổ cư toàn bộ, giảm thiểu rủi ro pháp lý.
- So với các lô đất nhỏ hoặc méo mó trong khu vực, lô này có hình thể tốt hơn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn lô đất này phù hợp nhất để đầu tư xây nhà trọ hoặc căn hộ dịch vụ cho thuê dài hạn, tận dụng lượng lao động và sinh viên đông đảo quanh KCN và trường đại học. Ngoài ra, nếu mua để ở, đây cũng là lựa chọn khá hợp lý với không gian đủ rộng và vị trí thuận tiện.
Đầu tư xây mới với chi phí hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² sàn là khả thi, giúp tăng giá trị tài sản và dòng tiền cho thuê ổn định. Không phù hợp để làm kho xưởng do diện tích nhỏ và vị trí gần khu dân cư đông đúc.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Chánh, Liên Chiểu) | Đối thủ 2 (Đường Lê Văn Hiến, Liên Chiểu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 114 m² (5,7×19) | 120 m² (6×20), đất thổ cư, sổ sẵn | 110 m² (5,5×20), đất thổ cư, sổ đỏ |
| Giá bán | 3,45 tỷ (~30,26 triệu/m²) | 3,2 tỷ (~26,67 triệu/m²) | 3 tỷ (~27,27 triệu/m²) |
| Vị trí | Gần KCN, biển, trường ĐH | Gần chợ, KCN, ít gần biển | Gần trường học, tiện giao thông |
| Hình dạng đất | Vuông vức, nở hậu | Méo nhẹ, mặt tiền rộng hơn | Vuông, hẹp ngang hơn |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch chi tiết khu vực, đặc biệt hạn chế chiều cao xây dựng hoặc quy hoạch mở đường.
- Xác nhận vị trí đất có thuộc khu vực bị quy hoạch treo hay không để tránh rủi ro bị thu hồi hoặc không được xây dựng.
- Do diện tích ngang 5,7m khá nhỏ, cần xem xét khả năng cấp phép xây dựng và phương án thiết kế tối ưu.
- Kiểm tra hạ tầng giao thông hiện trạng: đường vào có đủ rộng cho xe tải nhỏ, giao thông thuận tiện không.
- Đất nở hậu nhưng cần xác minh thực tế để tránh tranh chấp với thửa liền kề.
