Nhận định chung về giá bán lô đất mặt tiền đường Bình Nhâm 23, Thuận An
Lô đất có diện tích 142.7 m², trong đó 60 m² đất thổ cư, mặt tiền rộng 5 m, nằm trên trục đường Bình Nhâm 23, vị trí khá thuận tiện khi cách các tuyến đường lớn như Nguyễn Chí Thanh 135 m và Nguyễn Hữu Cảnh 400 m, khu vực đang phát triển với nhiều tiện ích xung quanh.
Giá khởi điểm 2,6 tỷ đồng tương đương mức giá khoảng 18,22 triệu đồng/m², với pháp lý đã có sổ và hướng Tây Bắc. Vậy mức giá này có hợp lý hay không?
Phân tích mức giá 18,22 triệu đồng/m² so với thị trường khu vực Thuận An, Bình Dương
| Khu vực | Diện tích (m²) | Giá trung bình (triệu đồng/m²) | Loại đất | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Phường Bình Nhâm, Thuận An | 100 – 150 | 16 – 20 | Đất thổ cư mặt tiền đường nhỏ | Gần đường Bình Nhâm 23, tiện ích cơ bản |
| Phường Bình Hòa, Thuận An | 120 – 160 | 20 – 25 | Đất thổ cư mặt tiền đường lớn | Gần trung tâm hành chính, tiện ích cao cấp |
| Phường An Phú, Thuận An | 110 – 150 | 15 – 18 | Đất thổ cư đường nhỏ, hẻm lớn | Khu dân cư ổn định, tiện ích vừa phải |
| Thành phố Dĩ An, lân cận Thuận An | 100 – 140 | 14 – 17 | Đất thổ cư mặt tiền hẻm | Vị trí gần đường lớn, tiện ích phát triển |
Nhận xét về mức giá 2,6 tỷ tương đương 18,22 triệu/m²
Mức giá này nằm trong khoảng giá thị trường phổ biến đối với đất thổ cư mặt tiền tại phường Bình Nhâm. Tuy nhiên, do lô đất có mặt tiền khá hẹp (5 m) và chiều dài sâu (28 m), nên khả năng xây dựng hoặc kinh doanh hạn chế hơn một số lô đất mặt tiền rộng hơn. Đường Bình Nhâm 23 là đường nhỏ, không phải trục đường lớn, nên giá không thể cao bằng các tuyến đường chính.
Với pháp lý rõ ràng, vị trí tiện lợi gần các tuyến đường lớn và đầy đủ tiện ích, giá 2,6 tỷ đồng là mức giá chấp nhận được nếu người mua có nhu cầu sử dụng đất để ở hoặc đầu tư trung hạn.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích trên, có thể đề xuất mức giá hợp lý ở khoảng 2,3 – 2,4 tỷ đồng, tương đương 16 – 17 triệu đồng/m². Lý do:
- Mặt tiền hẹp chỉ 5 m, hạn chế một số loại hình phát triển kinh doanh hoặc xây dựng.
- Đường Bình Nhâm 23 là đường nhỏ, không phải đường chính, nên giá không thể cao bằng các khu vực đường lớn.
- So với các khu vực lân cận có đất mặt tiền rộng hơn và đường lớn hơn, mức giá này vẫn khá cạnh tranh.
Để thuyết phục chủ bất động sản đồng ý mức giá này, người mua có thể trình bày:
- Phân tích so sánh thực tế giá thị trường các khu vực tương đương, nêu rõ ưu nhược điểm vị trí và mặt tiền đất.
- Cam kết giao dịch nhanh, thanh toán rõ ràng, giúp chủ đất giảm bớt rủi ro và chi phí thời gian quảng cáo tiếp tục.
- Khả năng phát sinh chi phí hoàn thiện và xây dựng do mặt tiền hẹp, nên giá mua cần phù hợp để đảm bảo hiệu quả đầu tư.
- Gợi ý xem xét hợp tác hoặc mua thêm các lô đất liền kề nếu có, để tăng giá trị tổng thể.
Kết luận
Giá 2,6 tỷ đồng cho lô đất 142,7 m² tại phường Bình Nhâm là mức giá hợp lý trong bối cảnh thị trường hiện tại nếu người mua có nhu cầu sử dụng đất thổ cư mặt tiền đường nhỏ. Tuy nhiên, với các yếu tố hạn chế về mặt tiền và vị trí đường nhỏ, việc thương thảo để giảm giá còn khoảng 2,3 – 2,4 tỷ đồng là khả thi và phù hợp hơn về mặt đầu tư.
