Nhận định mức giá 9,9 tỷ đồng cho đất mặt tiền đường Nguyễn Xiển, TP Thủ Đức
Giá 9,9 tỷ đồng tương đương khoảng 68,28 triệu đồng/m² cho miếng đất 145m² (trong đó 82m² thổ cư) nằm ngay mặt tiền đường Nguyễn Xiển, phường Long Thạnh Mỹ, TP Thủ Đức. Với vị trí cách Vinhome chỉ 500m và là mặt tiền đường lớn, mức giá này thuộc nhóm cao trong phân khúc đất thổ cư khu vực Quận 9 cũ (nay thuộc TP Thủ Đức).
Phân tích chi tiết và so sánh thực tế
| Tiêu chí | Thông tin BĐS hiện tại | Đất thổ cư mặt tiền khu vực lân cận | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 145 m² (5,2×28 m) | 100 – 150 m² | Diện tích phù hợp, không quá nhỏ nên rất thuận tiện xây dựng, kinh doanh |
| Giá/m² | 68,28 triệu đồng/m² | 50 – 65 triệu đồng/m² | Giá hiện tại hơi cao so với mặt bằng chung của các nền đất thổ cư mặt tiền tại khu vực Long Thạnh Mỹ và các phường lân cận TP Thủ Đức |
| Vị trí | Mặt tiền đường Nguyễn Xiển, cách Vinhome 500m | Mặt tiền các đường lớn trong TP Thủ Đức | Vị trí rất thuận lợi, mặt tiền, gần khu đô thị lớn Vinhome, dễ dàng kinh doanh đa ngành nghề |
| Pháp lý | Đã có sổ, đất thổ cư 82m² | Đất thổ cư có sổ | Pháp lý rõ ràng là điểm cộng lớn, tăng độ tin cậy và giá trị BĐS |
Nhận xét và lưu ý khi xuống tiền
Giá 9,9 tỷ đồng là mức giá khá cao so với mặt bằng chung trong khu vực, tuy nhiên có thể chấp nhận được nếu ưu tiên vị trí mặt tiền đường lớn, gần Vinhome, thuận tiện kinh doanh hoặc đầu tư dài hạn.
Nếu mua để ở hoặc đầu tư cho thuê kinh doanh, cần kiểm tra kỹ các yếu tố sau:
- Hiện trạng đất, xem xét cây lâu năm có ảnh hưởng gì đến quy hoạch hay việc xây dựng mới.
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết, tránh bị ảnh hưởng bởi các dự án quy hoạch mở rộng đường hoặc công trình công cộng.
- Thương lượng để giảm giá vì diện tích thổ cư chỉ chiếm 82m² trong tổng 145m², phần còn lại là cây lâu năm.
- Xem xét chi phí và thủ tục chuyển đổi đất cây lâu năm sang đất thổ cư nếu có nhu cầu xây dựng.
Đề xuất giá và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý hơn cho lô đất này nên nằm trong khoảng 8,5 – 9 tỷ đồng, tương đương khoảng 58,6 – 62 triệu đồng/m², cân đối giữa vị trí đẹp và diện tích đất thổ cư thực tế.
Để thuyết phục chủ bất động sản đồng ý mức giá này, bạn có thể:
- Đưa ra các bằng chứng thực tế về giá đất mặt tiền đường Nguyễn Xiển và phường Long Thạnh Mỹ trong 6 tháng gần đây, nhấn mạnh giá trung bình thấp hơn.
- Nêu rõ phần diện tích cây lâu năm không thể xây dựng ngay, dẫn đến chi phí phát sinh khi chuyển đổi mục đích sử dụng.
- Thể hiện thiện chí mua nhanh và thanh toán nhanh để chủ bán cảm thấy thuận lợi và giảm bớt rủi ro trong giao dịch.
- Đề xuất ký hợp đồng đặt cọc ngay nếu đồng ý giá phù hợp, để tăng tính cam kết.
Kết luận
Mức giá 9,9 tỷ đồng là hơi cao nhưng có thể chấp nhận được nếu bạn ưu tiên vị trí mặt tiền đường lớn và mục đích kinh doanh. Tuy nhiên, để đảm bảo đầu tư hiệu quả, bạn nên thương lượng giảm giá xuống còn khoảng 8,5 – 9 tỷ đồng, đồng thời kiểm tra kỹ pháp lý và quy hoạch trước khi quyết định đặt cọc.
