Phân tích mức giá đất tại Kiệt 264 Hoàng Văn Thái, Quận Liên Chiểu, Đà Nẵng
Dựa trên thông tin cung cấp, mảnh đất có diện tích 127m², mặt tiền 7m, chiều dài 18m, thuộc khu vực phường Hòa Khánh Nam, Quận Liên Chiểu, TP. Đà Nẵng. Giá chào bán là 2,37 tỷ VNĐ, tương đương khoảng 18,66 triệu VNĐ/m², đất thổ cư, pháp lý đầy đủ, hẻm xe hơi 6m, 2 mặt kiệt ô tô.
Nhận định mức giá chào bán
Mức giá 18,66 triệu VNĐ/m² tại khu vực Liên Chiểu đang ở mức hợp lý, thậm chí có phần ưu đãi so với mặt bằng chung. Lý do:
- Vị trí nằm trong khu dân cư đông đúc, gần cụm Đại học Duy Tân và Đại học Sư Phạm, gần bến xe trung tâm nên nhu cầu thuê nhà rất cao, phù hợp đầu tư xây nhà trọ hoặc căn hộ cho thuê.
- Đất có 2 mặt kiệt ô tô rộng 6m, thuận tiện cho việc xây dựng và sinh hoạt, tăng giá trị đất so với các lô đất chỉ có 1 mặt hẻm nhỏ.
- Pháp lý rõ ràng, sổ đỏ đầy đủ là ưu điểm lớn để giao dịch an toàn và nhanh chóng.
So sánh giá thị trường xung quanh
| Khu vực | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu VNĐ) | Tổng giá (tỷ VNĐ) | Đặc điểm nổi bật | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| Phường Hòa Khánh Nam, Liên Chiểu | 120 | 19,5 | 2,34 | Hẻm xe hơi, đất thổ cư | 2023 |
| Phường Hòa Minh, Liên Chiểu | 130 | 20,0 | 2,6 | Đường ô tô 5m, đất thổ cư | 2023 |
| Phường Hòa Khánh Bắc, Liên Chiểu | 125 | 17,8 | 2,23 | Hẻm xe hơi, gần trường học | 2023 |
| Phường Hòa Khánh Nam, Liên Chiểu (tin đăng) | 127 | 18,66 | 2,37 | 2 mặt kiệt ô tô, pháp lý rõ ràng | 2024 |
Nhận xét chi tiết và đề xuất giá hợp lý
Xét về mặt giá/m², mức 18,66 triệu VNĐ là hợp lý, thậm chí khá tốt khi so với các lô đất xung quanh dao động từ 17,8 – 20 triệu VNĐ/m². Tuy nhiên, nếu mục đích đầu tư dài hạn hoặc mua để ở, người mua có thể thương lượng để giảm khoảng 3-5% giá nhằm tạo đòn bẩy tài chính tốt hơn.
Ví dụ, đề xuất mức giá khoảng 2,25 – 2,3 tỷ VNĐ sẽ hợp lý và có cơ sở để thuyết phục chủ nhà vì:
- Một số lô đất tương tự trong khu vực có giá thấp hơn nhưng diện tích và hạ tầng không nổi bật bằng (không có 2 mặt kiệt ô tô rộng).
- Thị trường hiện nay có dấu hiệu chững lại nhẹ ở phân khúc đất thổ cư tại Liên Chiểu do nguồn cung tăng, người mua cẩn trọng hơn.
- Việc đồng ý giảm giá nhẹ sẽ giúp giao dịch nhanh chóng, tránh rủi ro tồn kho và chi phí quản lý tài sản cho chủ đất.
Cách thuyết phục chủ bất động sản đồng ý mức giá đề xuất
Khi thương lượng, người mua nên tập trung vào các điểm sau:
- Phân tích kỹ thị trường xung quanh với giá thực tế đã giao dịch, nhấn mạnh các lô đất có giá thấp hơn hoặc tương đương nhưng không có 2 mặt kiệt ô tô.
- Trình bày rõ khả năng thanh toán nhanh, giao dịch thuận tiện, giảm thiểu rủi ro pháp lý và chi phí phát sinh do đất đã có sổ đỏ.
- Đề xuất cam kết giữ giá, không kéo dài thương lượng gây mất thời gian và chi phí cho chủ đất.
- Chỉ ra xu hướng thị trường hiện tại có phần chững lại, nếu không bán ngay có thể khó tăng giá trong ngắn hạn.
Kết luận, giá 2,37 tỷ là hợp lý, phù hợp với điều kiện đất và vị trí, tuy nhiên đề xuất 2,25 – 2,3 tỷ sẽ là mức giá cân bằng hơn cho cả hai bên trong bối cảnh thị trường hiện nay.
