Nhận định về mức giá 12,7 tỷ cho lô đất 85m² tại Nơ Trang Long, Quận Bình Thạnh
Với diện tích 85m², chiều ngang 8m và chiều dài 10.5m, lô đất thuộc khu vực Nơ Trang Long, Phường 11, Quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh có pháp lý rõ ràng, thổ cư toàn bộ, đường trước nhà rộng 6m, giao thông thuận tiện, phù hợp xây dựng căn hộ dịch vụ (CHDV).
Giá đề xuất là 12,7 tỷ đồng tương đương khoảng 149,41 triệu đồng/m².
Phân tích mức giá trên thị trường khu vực Quận Bình Thạnh
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá giao dịch trung bình (triệu/m²) | Giá tổng (tỷ đồng) | Đặc điểm |
|---|---|---|---|---|
| Nơ Trang Long – Bình Thạnh | 85 | 130 – 150 | 11 – 12.75 | Thổ cư, đường ô tô, phù hợp CHDV |
| Đường Xô Viết Nghệ Tĩnh – Bình Thạnh | 80 – 100 | 120 – 140 | 9.6 – 14 | Thổ cư, hẻm xe hơi |
| Phan Đăng Lưu – Bình Thạnh | 70 – 90 | 125 – 135 | 8.75 – 12.15 | Đất thổ cư, đường rộng 5-7m |
| Trung tâm Quận Bình Thạnh (gần cầu Bình Triệu) | 85 | 140 – 160 | 11.9 – 13.6 | Đất thổ cư, vị trí đắc địa |
Nhận xét về mức giá 12,7 tỷ
Mức giá 12,7 tỷ đồng (149,41 triệu/m²) nằm trong ngưỡng cao của thị trường khu vực Nơ Trang Long và tương đương với các vị trí trung tâm Bình Thạnh có vị trí đắc địa.
Đường trước nhà rộng 6m, xe ô tô quay đầu thoải mái, sổ hồng vuông vức, pháp lý rõ ràng là các điểm cộng lớn giúp tăng giá trị so với các lô đất hẻm nhỏ hoặc pháp lý phức tạp.
Vì vậy, nếu lô đất này có vị trí gần các tiện ích như trường học, bệnh viện, chợ, giao thông công cộng thuận tiện, đặc biệt nếu phù hợp xây CHDV đang được ưa chuộng, thì mức giá này có thể chấp nhận được.
Ngược lại, nếu vị trí đất nằm ở sâu, ít tiện ích hoặc giao thông kém thuận tiện, mức giá này có thể hơi cao so với mặt bằng chung.
Lưu ý khi xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ hồng, không có tranh chấp, quy hoạch rõ ràng.
- Xác định chính xác vị trí đất, mức độ thuận tiện di chuyển và gần các tiện ích quan trọng.
- Phân tích tiềm năng phát triển khu vực trong 3-5 năm tới, đặc biệt là khu vực Bình Thạnh đang phát triển mạnh.
- Đánh giá chi phí xây dựng CHDV phù hợp để đảm bảo hiệu quả đầu tư.
- Thương lượng kỹ các điều khoản thanh toán, chi phí phát sinh.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng với chủ nhà
Dựa trên phân tích, mức giá từ 11,5 tỷ đến 12 tỷ đồng (tương đương 135 – 140 triệu/m²) sẽ là mức giá hợp lý hơn, vẫn đảm bảo giá trị cho chủ đất và tính khả thi cho người mua.
Để thuyết phục chủ đất giảm giá, bạn có thể:
- Đưa ra các dẫn chứng về giao dịch thực tế các lô đất tương tự trong khu vực có giá thấp hơn.
- Phân tích chi phí đầu tư phát triển (xây dựng CHDV) và rủi ro thị trường hiện tại.
- Đề nghị thanh toán nhanh hoặc đặt cọc cao để tạo sự chắc chắn cho chủ nhà.
- Tham khảo ý kiến môi giới hoặc chuyên gia bất động sản uy tín để có chiến lược đàm phán hợp lý.
