Thẩm định giá trị thực:
– Diện tích đất 97 m², ngang 5,2m, dài khoảng 19m, nhà 3 tầng với tổng sàn xây dựng khoảng 3 x 97 = 291 m² sàn.
– Giá chào 15,8 tỷ đồng, tương đương khoảng 162 triệu/m² đất hoặc ~54 triệu/m² sàn xây dựng.
– Với khu vực trung tâm Quận Hải Châu, Đà Nẵng, nhà mặt tiền đường Trương Chí Cương, giá đất mặt tiền kinh doanh có thể dao động 120-170 triệu/m² tùy vị trí cụ thể.
– Nhà mới 3 tầng, hoàn công đầy đủ, xây dựng kiên cố nên giá xây dựng cơ bản (6-7 triệu/m²) tương đương 1,7-2 tỷ, là phù hợp với mức giá bán.
Nhận xét giá: Giá 15,8 tỷ là mức khá cao so với mặt bằng trung bình khu vực, nhưng phù hợp với vị trí mặt tiền đường rộng 15m, lô góc 3 mặt thoáng. Tuy nhiên, mức giá này không quá “mềm” và người mua nên thương lượng để giảm ít nhất 5-7% do chưa có thông tin nâng cấp nội thất cao cấp hay diện tích mặt tiền quá rộng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Lô góc 3 mặt thoáng cực hiếm, 1 mặt đường chính rộng 7.5m, vỉa hè 3m, kiệt bên hông 5m ô tô tránh, rất thuận tiện cho kinh doanh hoặc đỗ xe.
- Nhà xây mới 3 tầng với 6 phòng ngủ, phù hợp vừa ở vừa kinh doanh.
- Vị trí nằm trên đường Trương Chí Cương – tuyến đường sầm uất kết nối nhiều tiện ích: siêu thị, trường học, dễ dàng khai thác thương mại.
- Các phòng đều thoáng, có ban công, cải thiện chất lượng sống, phù hợp gia đình đông người hoặc đa thế hệ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Phù hợp nhất để vừa ở vừa kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh, đặc biệt thích hợp mô hình cửa hàng, văn phòng đại diện, hoặc homestay nhỏ.
– Có thể đầu tư cải tạo nâng cấp để tăng giá trị cho thuê hoặc bán lại.
– Ít phù hợp làm kho xưởng do vị trí trung tâm và quy mô nhà.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Hà Huy Tập) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Văn Linh) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Đường Trương Chí Cương, lô góc 3 mặt thoáng | Mặt tiền, đường rộng 12m | Mặt tiền đường lớn, gần sông Hàn |
| Diện tích (m²) | 97 (5.2×19) | 90 (5×18) | 110 (6×18.3) |
| Số tầng | 3 tầng | 2 tầng | 4 tầng |
| Giá bán (tỷ) | 15.8 | 13.5 | 17.5 |
| Đặc điểm nổi bật | Lô góc, 3 mặt thoáng, đường rộng | Vị trí trung tâm, đường thoáng | Diện tích lớn, gần sông |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh, đặc biệt 3 mặt thoáng có đảm bảo không bị giới hạn xây dựng hay mở rộng đường trong tương lai.
- Xác thực pháp lý sổ đỏ, hiện trạng xây dựng đúng giấy phép hoàn công.
- Kiểm tra hệ thống thoát nước, chống thấm ở nhà 3 tầng để tránh sửa chữa lớn sau này.
- Xem xét phong thủy do lô góc có thể ảnh hưởng luồng khí, nên khảo sát kỹ hướng nhà và các yếu tố môi trường xung quanh.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe ô tô trên đường 7.5m và kiệt bên hông 5m để đảm bảo tiện lợi khi kinh doanh.
