Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất là 110 m², giá rao bán là 7,5 tỷ đồng, tương đương 68,18 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng đất thổ cư tại Quận Liên Chiểu, Đà Nẵng, đặc biệt ở khu vực gần bến xe trung tâm và cách biển khoảng 1,6 km.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đường Nguyễn Tường Phổ hiện chưa phải là tuyến đường chính trung tâm của thành phố, mặc dù sát bến xe trung tâm và có lộ giới 15m, lề đường 5m. Vị trí sát góc với Nguyễn Mộng Tuân giúp đất tăng độ hiếm và mặt tiền rộng, nhưng chiều ngang chỉ 5m tương đối nhỏ, dễ hạn chế quy hoạch xây dựng tối ưu.
Đất thổ cư đã có sổ hồng rõ ràng, pháp lý minh bạch là điểm cộng lớn, giảm rủi ro về sau. Mức giá 68 triệu/m² cao hơn khá nhiều so với giá đất nền cùng khu vực Liên Chiểu, vốn dao động từ 30-50 triệu/m² tùy vị trí và tiện ích. Nếu tính tiềm năng tăng giá do vị trí gần bến xe trung tâm, sân bay và biển, mức giá này có thể đang bị đẩy lên khoảng 30-40% so với giá trị cơ bản, cần kiểm tra kỹ quy hoạch xung quanh để tránh mua giá “ngáo”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền đường rộng 15m, lề 5m, thuận tiện kinh doanh hoặc xây nhà ở kết hợp cho thuê.
- Vị trí sát lô góc Nguyễn Tường Phổ và Nguyễn Mộng Tuân giúp tăng khả năng tiếp cận và tầm nhìn.
- Hướng Tây Nam phù hợp phong thủy với nhiều gia chủ, tăng giá trị sử dụng.
- Khu vực tập trung nhiều khách sạn, homestay, gara xe, mang lại tiềm năng khai thác kinh doanh dịch vụ vận tải, lưu trú.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí và đặc điểm hiện tại, đất phù hợp nhất để phát triển kinh doanh dịch vụ lưu trú hoặc cho thuê dài hạn, tận dụng đặc điểm gần bến xe và sân bay. Chủ đầu tư có thể xây nhà 3-4 tầng để làm homestay hoặc văn phòng cho thuê. Mô hình đầu tư xây mới để cho thuê sẽ mang lại dòng tiền ổn định và tăng giá trị tài sản trong dài hạn.
Nếu không có nhu cầu kinh doanh, đất vẫn có thể được giữ để chờ tăng giá do quỹ đất mặt tiền khu vực trung tâm Đà Nẵng ngày càng hạn chế, tuy nhiên cần đánh giá kỹ quy hoạch để tránh bị giới hạn xây dựng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Tường Phổ) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Huy Tưởng, Liên Chiểu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 110 m² (5x22m) | 100 m² (5x20m) | 120 m² (6x20m) |
| Giá/m² | 68,18 triệu | 50-55 triệu | 45-50 triệu |
| Vị trí | Sát lô góc, mặt tiền đường 15m | Đường chính, cách bến xe 1km | Đường nhỏ hơn, cách bến xe 1,5km |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Sổ sắp ra hoặc đang hoàn thiện |
| Tiện ích xung quanh | Khách sạn, homestay, gara xe | Shop, nhà hàng, quán cà phê | Khu dân cư, ít dịch vụ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, đặc biệt xung quanh bến xe và đường Nguyễn Mộng Tuân để đảm bảo không bị giới hạn xây dựng hoặc giải tỏa.
- Đo đạc thực tế diện tích và chiều ngang đất, xác định rõ ranh giới, tránh tranh chấp.
- Kiểm tra hiện trạng mặt bằng, đường sá và hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, thoát nước) đảm bảo phù hợp cho xây dựng kinh doanh.
- Phân tích kỹ phong thủy hướng Tây Nam, tránh các điểm xấu như đối diện trực tiếp công trình cao tầng gây bóng râm hoặc tiếng ồn.
- Đánh giá tính thanh khoản: Giá hiện tại đang cao hơn thị trường, có thể thương lượng giảm giá từ 10-15% do diện tích ngang nhỏ và vị trí chưa phải trục đường chính.
Kết luận: Với mức giá 7,5 tỷ tương đương 68 triệu/m², giá đất đang được chào bán cao hơn giá thị trường cùng khu vực khoảng 30-40%. Người mua nên cân nhắc kỹ, kiểm tra kỹ quy hoạch và pháp lý, đồng thời thương lượng để giảm giá, đặc biệt vì mặt tiền 5m khá hạn chế về quy hoạch xây dựng. Nếu có nhu cầu kinh doanh hoặc đầu tư dài hạn, khu đất này có tiềm năng nhưng không nên “xuống tiền” vội mà cần thương lượng để có mức giá hợp lý hơn, khoảng 6,3-6,5 tỷ (tương đương 57-59 triệu/m²) mới là mức giá sát với thị trường.
