Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền đường nhựa ôtô tránh nhau, diện tích 5 x 22,5 = 116 m², giá chào 3,33 tỷ tương đương 28,71 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với thị trường Thuận An hiện nay, nơi giá đất mặt tiền đường nhựa ôtô tại khu vực Lái Thiêu dao động khoảng 20-25 triệu/m² tùy vị trí. Nhà hiện trạng 1 tầng hoàn thiện cơ bản, có móng bê tông cốt thép xây lên 2 lầu với giấy phép xây dựng đầy đủ, điều này có thể tăng giá trị tiềm năng nếu chủ mới muốn xây dựng thêm.
Tuy nhiên, nếu tính chi phí xây mới thì với giá xây thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² cho 2 tầng mới (tổng khoảng 350 m² sàn), chi phí xây dựng ước tính khoảng 2,5 – 2,8 tỷ. Cộng thêm giá đất khoảng 2,3 – 2,5 tỷ cho diện tích 116 m² mặt tiền đường lớn, tổng chi phí xây mới có thể lên 4,8 – 5,3 tỷ. Như vậy, giá hiện tại 3,33 tỷ là mức giá khá hợp lý và có thể xem là ưu đãi nếu chủ nhà thực sự thiện chí bán.
Nhận xét về giá: Giá chào đang có phần nhỉnh hơn mặt bằng chung nhưng chưa đến mức bị đẩy giá quá cao. Đây là mức giá có thể xem xét, đặc biệt với tiềm năng xây thêm tầng và vị trí gần chợ, bệnh viện Becamex.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền đường nhựa ôtô tránh nhau, thuận tiện cho cả sinh hoạt và kinh doanh.
- Diện tích đất 116 m² khá rộng, chiều dài lên tới 22,5 m tạo sân ô tô rất rộng rãi.
- Nhà đã làm móng bê tông cốt thép và giấy phép xây dựng 2 lầu, giúp tiết kiệm chi phí và thời gian khi xây dựng nâng tầng.
- Hướng Tây Nam phù hợp với nhiều gia đình, không thuộc hướng xấu đặc biệt.
- Vị trí gần chợ Lái Thiêu, bệnh viện Becamex, tiện ích trong bán kính 200 m rất đa dạng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc làm nhà kết hợp kinh doanh nhỏ nhờ vị trí mặt tiền đường lớn và sân ô tô rộng. Nếu mua đầu tư, có thể xây thêm 2 tầng để tăng giá trị hoặc cho thuê dài hạn. Với giấy phép xây dựng và móng sẵn, việc nâng tầng khá thuận lợi, giúp gia tăng diện tích sử dụng hoặc chia nhỏ cho thuê.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mặt tiền Lái Thiêu) | Đối thủ 2 (Nhà mặt tiền đường lớn gần chợ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 116 (5×22,5) | 100 (5×20) | 120 (6×20) |
| Tổng tầng | 1 tầng, móng sẵn 2 lầu | 1 tầng, chưa có giấy phép xây dựng | 2 tầng hoàn thiện |
| Giá chào (tỷ) | 3,33 | 4,1 | 3,8 |
| Giá/m² đất (triệu) | 28,7 | 41 | 31,7 |
| Vị trí & Tiện ích | Gần chợ, BV Becamex, đường nhựa ôtô tránh | Gần chợ, đường nhỏ hơn | Gần chợ, đường ôtô lớn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy phép xây dựng và bản vẽ móng sẵn để đảm bảo có thể xây đúng kế hoạch.
- Xem xét trạng thái móng bê tông cốt thép, có bị nứt hoặc xuống cấp không.
- Đánh giá hiện trạng nhà 1 tầng, đảm bảo không bị thấm dột hoặc hư hỏng lớn cần sửa chữa nhiều.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực mở rộng đường hoặc thay đổi công năng đất có ảnh hưởng đến quyền sử dụng.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe ôtô trên đường và sân rộng trước nhà.
