Check giá "LÕI THÀNH PHỐ – HOÀNG DIỆU, HẢI CHÂU -BÁN NHÀ 2 TẦNG KIÊN CỐ – Ô TÔ CHẠY VI VU – THÔNG TỨ"

Thẩm định giá trị thực:

Nhà 2 tầng kiên cố trên diện tích đất 71m² tại trung tâm Quận Hải Châu, Đà Nẵng, với đường trước nhà rộng 5m ô tô chạy thông thoáng. Giá bán 7 tỷ đồng tương đương khoảng 98,590,000 VNĐ/m² đất. Đây là mức giá cao so với mặt bằng nhà trong hẻm tại khu vực trung tâm, tuy nhiên vị trí sát mặt đường Hoàng Diệu với khả năng ô tô đi lại thuận tiện phần nào bù đắp.

Nhà xây 2 tầng với 3 phòng ngủ, có sân thượng, phòng ăn, bếp đầy đủ, kết cấu kiên cố nhưng thuộc dạng nhà cũ cần “tút sơ”. Nếu tính chi phí xây dựng mới hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² thì xây mới 2 tầng khoảng 85-100m² sàn sẽ tốn 0.51-0.7 tỷ đồng, chưa kể tiền đất. Giá đất khu vực này hiện khoảng 80-100 triệu/m² tùy vị trí đường lớn hay hẻm nhỏ. Vì vậy, giá 7 tỷ là mức giá đã bao gồm giá đất vị trí đẹp gần mặt tiền và nhà cũ.

Lưu ý: Nhà trong hẻm 5m dù ô tô ra vào được nhưng không phải mặt tiền, có thể bị hạn chế về tầm nhìn và tiện ích kinh doanh so với nhà mặt tiền. Chất lượng nhà cũ, cần kiểm tra kỹ kết cấu, hệ thống điện nước, thấm dột trước khi quyết định.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Vị trí trung tâm quận Hải Châu, tuyến đường Hoàng Diệu – Lê Đình Thám sầm uất, dân cư đông, tiện ích đa dạng.
• Đường trước nhà rộng 5m, ô tô chạy thoải mái, khác biệt với nhiều nhà trong hẻm nhỏ chỉ vài mét chịu khó quay đầu.
• Nhà 2 tầng kiên cố, có sân thượng, phù hợp gia đình đông người hoặc vừa ở vừa kinh doanh nhỏ.
• Đất vuông vức, mặt tiền rộng 4m – phù hợp xây dựng hoặc cải tạo nâng cấp.
• Pháp lý rõ ràng, sổ hồng/sổ đỏ đầy đủ, thuận tiện giao dịch.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Với vị trí gần chợ, trường học và dân cư đông đúc, căn nhà phù hợp nhất để:

• Ở thực tế: Gia đình có thể vào ở ngay sau khi sửa chữa nhỏ.
• Kinh doanh nhỏ hoặc cho thuê văn phòng, căn hộ dịch vụ: Cho thuê mặt bằng tầng trệt hoặc toàn bộ nhà có giá trị tốt do vị trí trung tâm.
• Đầu tư xây lại: Có thể phá dỡ xây mới nhà 3-4 tầng theo nhu cầu để tăng giá trị tài sản và khai thác tối đa diện tích đất.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ kết cấu nhà cũ: tường, móng, thấm dột, hệ thống điện nước.
• Xác minh quy hoạch đường hẻm 5m có được phép xây dựng cao tầng không, hạn chế gì về mật độ xây dựng.
• Kiểm tra khả năng quay đầu xe ô tô trong hẻm, tránh tình trạng bất tiện khi di chuyển.
• Xem xét phong thủy hướng nhà và hướng cửa chính có phù hợp với người mua.
• Xác nhận pháp lý sổ hồng rõ ràng, không có tranh chấp, đất thổ cư toàn bộ.

Nhận xét về giá: Giá 7 tỷ cho nhà 2 tầng cũ trong hẻm 5m tại trung tâm Hải Châu là mức khá cao, tương đương 98.6 triệu/m² đất, cao hơn khoảng 10-15% so với các căn nhà tương tự nhưng hẻm nhỏ hơn hoặc nhà mới hơn trong khu vực. Người mua nên cân nhắc thương lượng giảm giá từ 5-10% dựa trên yếu tố nhà cũ, chi phí cải tạo và hạn chế về mặt hẻm. Nếu người bán đồng ý giảm giá hoặc hỗ trợ một phần chi phí sửa chữa thì đây là cơ hội tốt để sở hữu bất động sản trung tâm có tiềm năng tăng giá lâu dài.

Không nên xuống tiền ngay nếu: không kiểm tra kỹ pháp lý, quy hoạch, hoặc nếu nhà cần sửa chữa lớn vượt khả năng tài chính. Cần xem xét kỹ về khả năng khai thác thực tế của nhà trong hẻm so với mức giá chào bán.