Thẩm định giá trị thực:
Căn mặt bằng này có tổng diện tích sử dụng khoảng 52 m² (trệt 13m x 4m = 52 m², lầu 1: 8,4m x 4m = 33,6 m², nhưng tổng diện tích được ghi nhận là 52 m² có thể chỉ tính phần trệt hoặc phần sử dụng chính). Giá thuê được đưa ra là 23 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 442.000 đồng/m²/tháng (23 triệu / 52 m²).
Đối với mặt bằng kinh doanh tại khu vực trung tâm Quận 10, mức giá thuê khoảng 400.000-550.000 đồng/m²/tháng là phổ biến với mặt bằng đẹp, mặt tiền lớn, hoặc vị trí đắc địa. Hẻm xe tải, lối đi riêng, 2 WC là điểm cộng về mặt tiện ích.
Tuy nhiên, đây là hẻm chứ không phải mặt tiền đường lớn, dù hẻm rộng cho xe tải thì vẫn kém hơn mặt tiền trực tiếp trên đường Lê Hồng Phong. Mức giá 23 triệu đồng/tháng cho diện tích ~52 m² ở hẻm lớn Quận 10 là mức giá khá cao, tương đương hoặc nhỉnh hơn mặt bằng mặt tiền nhỏ ở khu vực này.
Nhận xét về giá: Giá thuê đang được chủ nhà đưa ra có thể bị đẩy lên khoảng 10-15% so với giá thị trường hẻm tương tự trong khu vực, do mặt bằng có thiết kế đẹp, tiện ích tốt và vị trí gần trục đường lớn.
Nếu khách thuê không tận dụng được vị trí mặt tiền trực tiếp thì cần cân nhắc kỹ để đàm phán giảm giá khoảng 2-3 triệu đồng/tháng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe tải rộng thuận tiện cho việc vận chuyển hàng hóa, không bị giới hạn tải trọng.
- Có lối đi riêng và 2 WC riêng biệt, phù hợp cho hoạt động kinh doanh đa ngành như spa, nail, văn phòng, tiệm tóc.
- Vị trí gần trục đường lớn Lê Hồng Phong, khu dân cư đông đúc, an ninh tốt, nhiều tiện ích xung quanh hỗ trợ kinh doanh.
- Mặt bằng đã được trang trí đẹp, sẵn sàng sử dụng, tiết kiệm chi phí setup ban đầu.
- Cấu trúc 1 trệt 1 lầu giúp mở rộng không gian kinh doanh hoặc chia khu vực làm việc rõ ràng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng này phù hợp nhất cho các mô hình kinh doanh dịch vụ, văn phòng hoặc shop bán lẻ cần không gian sử dụng vừa phải và thoáng.
– Ở thực tế: Phù hợp nhưng chi phí thuê cao sẽ ảnh hưởng đến dòng tiền.
– Cho thuê dòng tiền: Có thể cho thuê lại với giá tương đương hoặc cao hơn nếu cải tạo phù hợp với mô hình dịch vụ chuyên biệt.
– Đầu tư xây lại: Không khả thi do là thuê mặt bằng.
– Làm kho xưởng: Không phù hợp vì diện tích nhỏ, vị trí hẻm trong khu dân cư.
=> Kết luận: Tốt nhất để mở shop, văn phòng dịch vụ hoặc kinh doanh online cần mặt bằng đẹp, vị trí giao thông thuận lợi.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mặt bằng hẻm 6m, Quận 10) | Đối thủ 2 (Mặt tiền nhỏ đường Lê Hồng Phong) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 52 m² (trệt + lầu) | 50 m² (chỉ trệt) | 40 m² (mặt tiền) |
| Vị trí | Hẻm xe tải gần trục chính | Hẻm nhỏ, xe máy | Mặt tiền đường chính |
| Giá thuê | 23 triệu/tháng (~442k/m²) | 18 triệu/tháng (~360k/m²) | 22 triệu/tháng (~550k/m²) |
| Kết cấu & tiện ích | 1 trệt + 1 lầu, 2 WC, lối đi riêng | 1 trệt, 1 WC | 1 trệt, mặt bằng mới, 1 WC |
| Phù hợp | Shop, văn phòng, dịch vụ | Shop nhỏ, kho | Shop, quán cà phê nhỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ thuê mặt bằng, hợp đồng rõ ràng, thời hạn dài hạn để tránh rủi ro thay đổi chủ.
- Đánh giá kỹ về tình trạng nội thất, trang trí hiện tại nếu có hư hỏng, xuống cấp để tính chi phí cải tạo.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, đảm bảo đủ công suất cho hoạt động kinh doanh.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe và đậu xe trong hẻm để tránh khó khăn cho khách hàng và vận chuyển.
- Chú ý đến quy hoạch khu vực, tránh các dự án giải tỏa hay thay đổi sử dụng đất trong tương lai gần.
- Xem xét kỹ về an ninh nếu có các điểm yếu như hẻm khuất hoặc thiếu camera.
