Thẩm định giá trị thực:
Mặt bằng cho thuê có diện tích 125 m² (5m mặt kính x 25m chiều dài), tọa lạc trên mặt tiền đường Lê Văn Thọ, phường 9, quận Gò Vấp – một con đường có mật độ lưu thông cao và tiềm năng kinh doanh tốt. Giá thuê đề xuất là 28 triệu đồng/tháng, tương đương 224.000 đồng/m²/tháng.
So với mặt bằng kinh doanh tại quận Gò Vấp, mức giá này ở mức trung bình đến khá cao do vị trí mặt tiền và diện tích rộng. Thông thường, mặt bằng mặt tiền đường lớn tại khu vực này dao động từ 150.000 – 250.000 đồng/m² tùy vị trí cụ thể và kết cấu. Tuy nhiên, cần lưu ý giấy tờ pháp lý chỉ là “giấy tờ khác” không rõ ràng, không phải sổ hồng hay hợp đồng thuê chính thức, tiềm ẩn rủi ro.
Mặt bằng không phải nhà riêng mà là không gian mặt kính, không rõ trạng thái xây dựng (cũ mới, nội thất, hệ thống điện nước). Chiều ngang mặt ngoài 4m + vỉa hè rộng 8m là điểm cộng về mặt tiếp cận khách hàng và không gian trưng bày.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường lớn, rất thuận tiện để kinh doanh các mặt hàng cần nhiều khách qua lại.
- Chiều dài sâu tới 25m tạo ra không gian lớn, có thể phân chia khu vực hoặc tận dụng tối đa để trưng bày sản phẩm.
- Vỉa hè rộng 8m rất hiếm ở khu vực này, giúp đón khách và để xe thuận tiện.
- Tuy nhiên, chưa rõ kết cấu mặt bằng, nếu không có trang bị thêm thì phải đầu tư thêm chi phí.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với lợi thế mặt tiền và diện tích dài, mặt bằng phù hợp nhất để làm cửa hàng bán lẻ, showroom, hoặc dịch vụ ăn uống có diện tích lớn. Nếu chủ đầu tư có thể đầu tư cải tạo thêm, khai thác tối đa chiều sâu mặt bằng sẽ tăng doanh thu.
Không phù hợp làm kho xưởng do mặt tiền và giá thuê cao. Nếu mục đích đầu tư lâu dài, nên kiểm tra pháp lý kỹ vì tính thanh khoản và khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Quang Trung, Gò Vấp) |
Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Oanh, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 125 m² | 80 m² | 120 m² |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 28 | 18 | 25 |
| Đơn giá/m² (đồng) | 224.000 | 225.000 | 208.000 |
| Vị trí | Mặt tiền đường lớn, vỉa hè rộng | Mặt tiền đường chính, vỉa hè nhỏ hơn | Mặt tiền đường chính, vỉa hè trung bình |
| Pháp lý | Giấy tờ khác (không rõ ràng) | Sổ thuê rõ ràng, hợp đồng dài hạn | Sổ thuê rõ ràng, hợp đồng dài hạn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra rõ ràng pháp lý hợp đồng thuê, tránh rủi ro tranh chấp.
- Xem xét kỹ trạng thái mặt bằng, hệ thống điện nước, kết cấu xây dựng trước khi thuê.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe, đậu đỗ xe trên vỉa hè và đường trước mặt bằng.
- Kiểm tra quy hoạch đường và kế hoạch phát triển khu vực để tránh bị ảnh hưởng trong tương lai.
Nhận xét giá: Giá thuê 28 triệu/tháng là mức khá cao nhưng có thể chấp nhận được nếu mặt bằng thực sự đạt tiêu chuẩn về kết cấu và pháp lý rõ ràng. Tuy nhiên, do giấy tờ pháp lý chưa rõ ràng là điểm yếu lớn cần thương lượng giảm giá hoặc yêu cầu chủ nhà bổ sung giấy tờ hợp lệ. Nếu không, mức giá này cần giảm ít nhất 10-15% để bù đắp rủi ro pháp lý và chi phí cải tạo.
