Thẩm định giá trị thực:
Mặt bằng kinh doanh tại 106 Đặng Văn Ngữ, Phường 10, Quận Phú Nhuận có diện tích 48m² (4x12m), mặt tiền đường lớn, khu vực trung tâm sầm uất. Giá thuê đề xuất là 17 triệu đồng/tháng tương đương khoảng 354.000 đ/m²/tháng.
So với mặt bằng kinh doanh cùng khu vực Phú Nhuận, mức giá này thuộc tầm trung-cao, do vị trí mặt tiền thuận tiện, gần các điểm nhạy cảm như trường học Hàn Thuyên, nhà thờ Ba Chuông và khu ẩm thực Ba Nghiền đã tạo sức hút khách qua lại cao.
Tuy nhiên, cần lưu ý đây là mặt bằng có sẵn nhà 1 trệt 1 lầu với phòng ngủ lớn trên lầu, nên nếu khách thuê chỉ cần mặt bằng trệt thì diện tích sử dụng thực tế có thể ít hơn 48m² hoặc không tận dụng hết không gian lầu. Chi phí thuê tính trên diện tích sàn có thể bị đẩy lên do diện tích lầu chưa chắc khai thác hết cho kinh doanh.
Pháp lý rõ ràng, đã có sổ, giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý khi thuê.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 4m trên tuyến đường Đặng Văn Ngữ, thuận tiện quảng cáo, dễ nhìn thấy.
- Vị trí sát trường học Hàn Thuyên và nhà thờ Ba Chuông tạo nguồn khách hàng ổn định, phù hợp mô hình kinh doanh đa ngành nghề.
- Có thêm phòng ngủ lớn trên lầu, thuận tiện cho nhân viên hoặc chủ nhà ở lại, giảm chi phí thuê chỗ ở ngoài.
- Vị trí gần khu ẩm thực nổi tiếng (cơm tấm Ba Nghiền) giúp tăng lưu lượng khách.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là căn mặt bằng phù hợp nhất cho các mô hình kinh doanh nhỏ và vừa như quán ăn, cửa hàng tiện lợi, tiệm tóc, hoặc văn phòng đại diện nhỏ. Có thể tận dụng phòng ngủ trên lầu làm kho hoặc chỗ nghỉ cho nhân viên.
Không thích hợp để làm kho xưởng lớn do diện tích nhỏ và khu dân cư đông đúc. Đầu tư xây mới cũng không cần thiết do nhà hiện trạng còn tốt, pháp lý đầy đủ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (106 Đặng Văn Ngữ) | Đối thủ 1 (Đặng Văn Ngữ, gần cầu Công Lý) | Đối thủ 2 (Phan Đình Phùng, Phú Nhuận) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 48 m² (4x12m), 1 trệt 1 lầu | 50 m², mặt tiền 3.5m, nhà cấp 4 | 45 m², 1 trệt, hẻm 4m |
| Giá thuê | 17 triệu/tháng (~354k/m²) | 15 triệu/tháng (~300k/m²) | 13 triệu/tháng (~288k/m²) |
| Vị trí | Mặt tiền đường lớn, gần trường học, nhà thờ | Mặt tiền đường lớn, gần công viên | Hẻm 4m, khu dân cư yên tĩnh |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Ưu điểm | Phòng ngủ lớn trên lầu, thuận tiện nghỉ lại | Giá mềm hơn, mặt bằng trệt rộng | Giá rẻ nhất, phù hợp kinh doanh nhỏ |
| Nhược điểm | Giá thuê cao hơn đối thủ ~15-30% | Nhà cấp 4, không có lầu | Hẻm nhỏ, mặt tiền hạn chế |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng phòng ngủ trên lầu: chống thấm, an toàn kết cấu.
- Xác minh rõ ràng mục đích sử dụng đất và cho thuê có giới hạn ngành nghề nào không (vì gần trường học và nhà thờ).
- Đảm bảo giấy tờ thuê rõ ràng, tránh trường hợp tranh chấp sổ thuê.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy phù hợp mặt bằng kinh doanh.
- Kiểm tra tiếng ồn và quy định khu vực (có thể giới hạn giờ hoạt động do gần trường học).
Kết luận: Mức giá 17 triệu/tháng được đánh giá là hơi cao so với mặt bằng chung khu vực khi so sánh với các mặt bằng tương đương trong Quận Phú Nhuận (cao hơn khoảng 15-30%). Tuy nhiên, điểm cộng lớn là vị trí mặt tiền đường lớn, có phòng ngủ trên lầu giúp linh hoạt nhu cầu sử dụng. Nếu khách thuê cần mặt bằng đa năng, gần trường học và nhà thờ thì có thể cân nhắc xuống tiền nhanh. Nếu muốn giảm giá, nên thương lượng dựa trên các yếu tố: nhà có thể đã cũ, diện tích sử dụng thực tế có thể nhỏ hơn do lầu không dùng hết, và giá đã nhỉnh hơn mặt bằng quanh đây.
