Thẩm định giá trị thực:
Diện tích mặt bằng 63m² (9m x 7m), giá thuê 25 triệu/tháng tương đương khoảng 397.000 VNĐ/m²/tháng. Đây là mức giá thuê khá cao so với mặt bằng chung khu vực Quận 7, đặc biệt cho một mặt bằng trệt chưa có tầng lầu hay cải tạo đặc biệt.
Đường Lê Văn Lương là tuyến đường lớn, sầm uất, phù hợp kinh doanh các ngành nghề dịch vụ, văn phòng, showroom. Tuy nhiên, không cho phép kinh doanh ăn uống là hạn chế một phần tiềm năng khai thác mặt bằng.
Với kết cấu mặt bằng trệt, 2 cửa cuốn và 1 nhà vệ sinh riêng, mặt bằng khá cơ bản, không có các tiện nghi hay thiết kế đặc biệt nào nổi bật để hỗ trợ tăng giá thuê.
Nhận định về giá: Mức giá 25 triệu/tháng là tương đối cao, có thể cao hơn từ 15-20% so với mặt bằng cùng loại trong các tuyến phụ hoặc hẻm lớn gần đó. Người thuê nên thương lượng giảm giá hoặc đề nghị điều kiện thuê tốt hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường Lê Văn Lương, thuận lợi tiếp cận và quảng bá thương hiệu.
- Diện tích rộng, mặt tiền 9m thoáng, thuận tiện cho trưng bày sản phẩm, tiếp đón khách hàng.
- Kết cấu mặt bằng trệt, dễ dàng cải tạo nhanh chóng theo nhu cầu kinh doanh.
- Đường lớn, lượng xe qua lại đông, phù hợp với các ngành dịch vụ không ăn uống.
Tuy nhiên, hạn chế là không được kinh doanh ăn uống, vốn là ngành có nhu cầu mặt bằng cao tại khu vực này.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Mặt bằng này phù hợp nhất cho văn phòng công ty hoặc showroom trưng bày sản phẩm, spa, trung tâm dịch vụ. Không phù hợp với mô hình kinh doanh ăn uống, quán cafe. Nếu người thuê có kế hoạch phát triển dịch vụ chuyên nghiệp, cần vị trí nổi bật và dễ tiếp cận khách hàng thì đây là lựa chọn hợp lý.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mặt bằng gần Lê Văn Lương, Quận 7) | Đối thủ 2 (Mặt bằng hẻm lớn gần Lê Văn Lương) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 63 m² (9×7) | 60 m² (8×7, mặt tiền đường lớn) | 65 m² (7×9, hẻm lớn) |
| Giá thuê | 25 triệu/tháng (~397.000 VNĐ/m²) | 22 triệu/tháng (~367.000 VNĐ/m²) | 18 triệu/tháng (~277.000 VNĐ/m²) |
| Kết cấu | Trệt, 2 cửa cuốn, 1 WC riêng | Trệt + lửng, 1 WC | Trệt, mặt bằng đơn giản |
| Phù hợp ngành nghề | Văn phòng, showroom, spa, kho hàng (không ăn uống) | Văn phòng, shop, ăn uống nhẹ | Kho hàng, văn phòng |
| Vị trí | Mặt tiền đường lớn | Mặt tiền đường lớn | Hẻm lớn, xe tải nhỏ ra vào được |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ đã rõ ràng, không tranh chấp.
- Đánh giá tình trạng cửa cuốn, hệ thống điện nước, nhà vệ sinh có đảm bảo hoạt động tốt.
- Kiểm tra có bị giới hạn về tiếng ồn hay khung giờ hoạt động do vị trí gần khu dân cư hay không.
- Thương lượng lại giá thuê và điều kiện cọc, thời hạn thuê để giảm thiểu rủi ro tài chính.
- Chú ý không được kinh doanh ăn uống, nếu kế hoạch thay đổi ngành nghề phải xem xét lại hợp đồng.
