Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 54m², mặt tiền 5m, nhà 5 tầng xây kiên cố với tổng khoảng 7-8 phòng ngủ, thiết kế hiện đại có ô chờ thang máy, sân thượng, chỗ để xe hơi, nhà bếp và phòng ăn đầy đủ. Nhà mặt phố Định Công Thượng, đường trước nhà rộng 10m, nằm trong khu vực đang có dự án mở rộng đường lên 13.5m, không nằm trong quy hoạch giải tỏa, rất hiếm có ở khu vực này.
Giá bán 18 tỷ tương đương ~333 triệu/m² đất (18 tỷ / 54m²). Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng Hoàng Mai hiện tại, đặc biệt với khu vực Định Công Thượng – nơi giá đất mặt phố trung bình từ 250-300 triệu/m² tùy vị trí. Nhà hiện trạng 5 tầng xây sẵn, nếu xây mới theo chuẩn hoàn thiện 6.5 triệu/m² sàn thì chi phí xây dựng ước tính khoảng 1 tỷ (54m² x 5 tầng x 6.5 triệu). Giá trị xây dựng nhà hiện tại khoảng 1-1.2 tỷ đồng, phần còn lại chủ yếu là giá đất và vị trí.
Nhận xét về giá: Giá bán đang bị đội lên khoảng 15-20% so với thị trường xung quanh cho cùng phân khúc nhà mặt phố có diện tích và vị trí tương đương. Người mua cần cân nhắc kỹ, giá này chỉ hợp lý nếu coi đây là tài sản đầu tư lâu dài hoặc kinh doanh mặt tiền cực kỳ đắt khách.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt phố, mặt tiền rộng 5m, đường trước nhà 10m, thuận tiện kinh doanh, có chỗ để xe hơi ngay trong nhà.
- Ngõ rộng, không bị quy hoạch giải tỏa – rất hiếm ở khu vực đang phát triển nóng như Định Công.
- Nhà có ô chờ thang máy, thiết kế thông sàn tầng 1 phù hợp kinh doanh, nhiều phòng ngủ phù hợp gia đình lớn hoặc cho thuê phòng.
- Vị trí gần bệnh viện U Bướu Quân Đội, nhiều trường học và chợ lớn, thuận tiện giao thông kết nối các tuyến chính.
- 3 mặt thoáng, cửa sổ nhiều, đón gió tự nhiên, rất hợp phong thủy và tạo không gian sống thoáng đãng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để vừa ở vừa kinh doanh hoặc đầu tư cho thuê dài hạn dòng tiền cao. Với vị trí mặt phố và thiết kế hiện đại, chủ nhà có thể mở cửa hàng hoặc văn phòng tầng 1, các tầng trên cho thuê căn hộ hoặc làm homestay, dịch vụ lưu trú ngắn hạn. Nếu có tiềm lực tài chính, có thể cân nhắc cải tạo thêm thang máy, nâng cao giá trị cho thuê hoặc bán lại trong tương lai khi đường mở rộng xong.
Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí mặt phố và quy hoạch dân cư đông đúc. Nếu muốn đầu tư xây mới, chi phí xây dựng khá lớn nhưng tiềm năng tăng giá đất vẫn còn do dự án mở đường sắp triển khai.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mặt phố Định Công Thượng) | Đối thủ 2 (Mặt phố Vũ Tông Phan) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 54 | 50 | 60 |
| Mặt tiền (m) | 5 | 4.5 | 6 |
| Đường trước nhà (m) | 10 | 8 | 12 |
| Số tầng | 5 | 4 | 5 |
| Giá bán (tỷ) | 18 | 15 | 19.5 |
| Pháp lý | Sổ đỏ chính chủ | Sổ đỏ chính chủ | Sổ đỏ chính chủ |
| Tiện ích xung quanh | Gần bệnh viện, trường học, chợ lớn | Gần chợ, khu dân cư | Gần trường học, trung tâm thương mại |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà: tuy nhà 5 tầng nhưng cần xem có dấu hiệu lún nứt hay thấm dột không vì nhà đã xây lâu năm.
- Xác minh quy hoạch dự án mở rộng đường 13.5m đã được phê duyệt chính thức hay chưa, tránh rủi ro bị giải tỏa, cắt xén diện tích.
- Kiểm tra pháp lý sổ đỏ kỹ, chắc chắn không có tranh chấp hay thế chấp ngân hàng.
- Kiểm tra hướng nhà và phong thủy, nhà thoáng 3 mặt nhưng cần xem xét kỹ vị trí cửa chính và hướng nhà có hợp mệnh gia chủ hay không.
- Hẻm phụ và lối đi lại quanh nhà có thuận tiện cho xe hơi quay đầu, tránh tình trạng khó khăn giao thông khi kinh doanh.