Nhận định về mức giá 28,6 tỷ đồng cho nhà mặt phố tại Đường Lê Trọng Tấn, Phường Dương Nội, Quận Hà Đông
Mức giá 28,6 tỷ đồng tương đương khoảng 286 triệu đồng/m² cho nhà phố liền kề 5 tầng, diện tích sử dụng 100 m² tại vị trí mặt phố kinh doanh sầm uất ở Hà Đông là mức giá khá cao so với mặt bằng chung tại khu vực này. Tuy nhiên, mức giá này vẫn có thể được xem là hợp lý trong các trường hợp sau:
- Nhà nằm tại mặt phố chính có lưu lượng người qua lại và giao thông rất lớn, phù hợp kinh doanh đa dạng (showroom, nhà hàng, spa, café…)
- Nhà thiết kế thông sàn, mặt tiền rộng 5 m, vỉa hè rộng 10 m thuận tiện hoạt động kinh doanh và dựng xe
- Nhà có nội thất cao cấp, xây dựng kiên cố 5 tầng, có 6 phòng ngủ và 6 phòng vệ sinh, đáp ứng nhu cầu đa dạng
- Pháp lý đầy đủ, đã có sổ đỏ, không tồn tại tranh chấp
- Tầm nhìn trực diện hồ tạo điểm nhấn thu hút khách và tăng giá trị thương hiệu
Nếu các yếu tố trên được đảm bảo thì mức giá này có thể là phù hợp với khách mua muốn đầu tư kinh doanh hoặc làm văn phòng cao cấp tại khu vực Hà Đông đang phát triển nhanh.
Phân tích so sánh giá thực tế khu vực Quận Hà Đông, Hà Nội
| Vị trí | Loại BĐS | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Đặc điểm | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Đường Tô Hiệu, Hà Đông | Nhà phố liền kề 4 tầng | 90 | 18,5 | 205 | Mặt phố, kinh doanh tốt, nội thất trung bình | 2024 Q1 |
| Đường Lê Trọng Tấn, Hà Đông | Nhà phố liền kề 5 tầng | 110 | 25,0 | 227 | Mặt phố, gần hồ, kinh doanh | 2024 Q1 |
| Đường Quang Trung, Hà Đông | Nhà phố 4 tầng | 95 | 20,5 | 216 | Mặt phố, kinh doanh, nội thất khá | 2023 Q4 |
| Đường Lê Trọng Tấn, Phường Dương Nội | Nhà phố 5 tầng, nội thất cao cấp | 100 | 28,6 | 286 | Mặt phố, vỉa hè rộng, kinh doanh đa dạng, tầm nhìn hồ | 2024 Q2 |
Từ bảng so sánh trên có thể thấy giá 286 triệu/m² cao hơn 25-30% so với các nhà liền kề mặt phố cùng khu vực, dù có lợi thế về vỉa hè rộng, nội thất cao cấp và tầm nhìn hồ. Do đó, khách mua cần cân nhắc kỹ về khả năng sinh lời từ việc kinh doanh hoặc cho thuê để bù đắp phần giá cao hơn.
Những lưu ý quan trọng để tránh rủi ro khi mua bất động sản này
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, nhất là sổ đỏ, không có tranh chấp, quy hoạch hay thế chấp ngân hàng
- Xem xét kỹ hiện trạng nhà, chất lượng xây dựng, nội thất có đúng như cam kết hay không
- Đánh giá khả năng kinh doanh thực tế của vị trí (lưu lượng người, đối tượng khách hàng, cạnh tranh…)
- Kiểm tra quy hoạch quanh khu vực để đảm bảo không có dự án lớn làm giảm giá trị hoặc gây cản trở kinh doanh
- Thương lượng giá với chủ nhà dựa trên các điểm yếu (nội thất cần nâng cấp, chi phí sửa chữa, thời gian giao nhà…)
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng với chủ nhà
Dựa trên phân tích giá thị trường và các đặc điểm sản phẩm, mức giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 22 – 24 tỷ đồng (tương đương 220 – 240 triệu/m²).
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, quý khách có thể đưa ra các luận điểm sau:
- So sánh trực tiếp với các bất động sản tương tự cùng khu vực có giá thấp hơn đáng kể
- Nhấn mạnh chi phí đầu tư, sửa chữa hoặc nâng cấp nội thất nếu cần thiết
- Đề cập đến rủi ro kinh doanh do cạnh tranh và xu hướng thị trường
- Thể hiện thiện chí mua nhanh và thanh toán nhanh để tạo động lực cho chủ nhà
- Đề xuất phương án thanh toán linh hoạt hoặc mua kèm tài sản khác để tăng sức hấp dẫn
Kết luận: Mức giá 28,6 tỷ đồng là mức giá cao và chỉ nên chấp nhận nếu quý khách có nhu cầu kinh doanh ngay tại vị trí đắc địa, đảm bảo sinh lời cao. Nếu mua để ở hoặc đầu tư lâu dài thì nên thương lượng giảm mức giá xuống khoảng 22 – 24 tỷ đồng để đảm bảo hiệu quả tài chính và giảm thiểu rủi ro.
