Nhận xét tổng quan về mức giá 22,7 tỷ tại 36 Đường Bùi Thế Mỹ, Quận Tân Bình
Với vị trí là nhà mặt phố, mặt tiền tại Quận Tân Bình – một trong những quận trung tâm, sầm uất của TP. Hồ Chí Minh, đây là một bất động sản có nhiều tiềm năng khai thác kinh doanh và cho thuê căn hộ. Nhà xây mới năm 2025, có 6 tầng với 18 phòng căn hộ full nội thất cao cấp, mặt tiền 5.8m và chiều dài 26.3m, diện tích sử dụng 560m² trên diện tích đất 141m². Giá đề xuất 22,7 tỷ đồng tương đương khoảng 160,99 triệu đồng/m² sử dụng.
Mức giá này có thể được coi là hợp lý trong điều kiện:
- Vị trí đắc địa, nằm trên mặt đường nhộn nhịp, phù hợp khai thác kinh doanh và cho thuê căn hộ với nội thất cao cấp.
- Công trình mới xây, đảm bảo tiêu chuẩn PCCC và chất lượng cao.
- Có giấy tờ pháp lý đầy đủ, minh bạch.
Tuy nhiên, để đánh giá chính xác, cần so sánh với các dự án, nhà phố tương tự trong khu vực Quận Tân Bình để thấy mức giá có thực sự cạnh tranh hay không.
Phân tích so sánh giá thị trường khu vực Quận Tân Bình
| Bất động sản | Diện tích sử dụng (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² sử dụng (triệu đồng/m²) | Đặc điểm |
|---|---|---|---|---|
| Nhà mặt tiền Bùi Thế Mỹ, Tân Bình (bán 2024) | 560 | 22.7 | 160.99 | 6 tầng, 18 phòng căn hộ, nội thất cao cấp, mới xây 2025 |
| Nhà mặt tiền Lê Văn Sỹ, Tân Bình (bán 2023) | 280 | 14.0 | 50.0 | 5 tầng, mặt tiền 4.5m, đang cho thuê kinh doanh |
| Nhà mặt tiền Cách Mạng Tháng 8, Tân Bình (bán 2023) | 350 | 18.0 | 51.4 | 4 tầng, mặt tiền 5m, khu vực đông dân cư, kinh doanh tốt |
| Shophouse dự án mới Phan Đình Phùng, Tân Bình (bán 2024) | 300 | 20.0 | 66.7 | Nhà 5 tầng, mới xây, nội thất khá, khu dân trí cao |
Nhận xét: Các bất động sản mặt tiền cùng khu vực có giá/m² dao động trong khoảng 50 – 70 triệu đồng/m². Mức giá 160,99 triệu đồng/m² của bất động sản này cao gấp khoảng 2.5 – 3 lần so với các sản phẩm tương tự. Tuy nhiên, điểm khác biệt quan trọng là diện tích sử dụng lớn gấp 2-3 lần, số tầng nhiều hơn, số lượng phòng căn hộ cho thuê lớn và chất lượng nội thất cao cấp, cùng công trình mới xây dựng đạt chuẩn PCCC.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn và cách thương lượng với chủ nhà
Dựa trên mặt bằng giá thị trường và các yếu tố đặc thù của căn nhà, mức giá hợp lý có thể ở khoảng 14 – 18 tỷ đồng, tương đương giá/m² sử dụng từ 80 – 110 triệu đồng, vẫn cao hơn mặt bằng chung nhưng hợp lý với chất lượng và tiềm năng khai thác.
Cách thương lượng với chủ nhà:
- Nhấn mạnh sự chênh lệch đáng kể so với các bất động sản tương tự trong khu vực, đặc biệt về giá trên mỗi m² sử dụng.
- Đề xuất mức giá hợp lý dựa trên phân tích chi tiết để chủ nhà thấy được tính cạnh tranh và khả năng thanh khoản nhanh hơn.
- Khẳng định tiềm năng khai thác cũng như khả năng cải tạo hoặc tăng giá trong tương lai sẽ được cân nhắc, nhưng cần giá hiện tại phù hợp để đầu tư hiệu quả.
Kết luận
Mức giá 22,7 tỷ đồng cho căn nhà tại 36 Đường Bùi Thế Mỹ có thể được coi là hơi cao so với mặt bằng thị trường hiện nay, trừ khi người mua đặc biệt đánh giá cao yếu tố nội thất cao cấp và công trình mới xây dựng. Nếu không, việc thương lượng giảm giá về mức 14 – 18 tỷ sẽ là hợp lý và dễ dàng hơn trong việc thanh khoản và đầu tư. Việc này cũng giúp cân đối rủi ro và lợi nhuận kỳ vọng cho người mua trong bối cảnh thị trường có nhiều lựa chọn cạnh tranh.
