Nhận xét tổng quan về mức giá 3,2 tỷ đồng cho nhà mặt tiền Dương Vương, Hòa Thành, Tây Ninh
Với diện tích đất 165 m² (5m x 33m), nhà mặt tiền có sổ đỏ rõ ràng, giấy tờ pháp lý đầy đủ, cùng vị trí cách chùa Toà Thánh 200m, mức giá 3,2 tỷ đồng tương đương khoảng 19,39 triệu đồng/m² là mức giá mà người bán đặt ra.
Để đánh giá mức giá có hợp lý hay không, cần phân tích kỹ các yếu tố:
- Vị trí bất động sản: Nhà mặt phố, mặt tiền đường Dương Vương, huyện Hòa Thành, Tây Ninh, khu vực gần chùa Toà Thánh, một điểm tâm linh, có tiềm năng khai thác kinh doanh hoặc cho thuê.
- Diện tích và chiều dài, ngang: 165 m², chiều dài sâu 33m, ngang 5m, phù hợp để kinh doanh nhỏ hoặc đầu tư cho thuê.
- Giá thuê hiện tại: Nhà đang cho thuê làm cửa hàng bán quần áo, doanh thu thuê gần 40 triệu đồng/năm, tức khoảng 3,3 triệu đồng/tháng, đây là mức thuê khá thấp so với tiềm năng mặt tiền.
- Giá bất động sản trung bình khu vực: Cần so sánh với các giao dịch gần đây tại huyện Hòa Thành hoặc khu vực xã Long Thành Bắc để có cơ sở đánh giá.
So sánh giá bất động sản mặt tiền tương tự tại Tây Ninh (Hòa Thành & Long Thành Bắc)
| Vị trí | Loại hình | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Mặt tiền đường Nguyễn Trãi, Hòa Thành | Nhà mặt phố | 150 | 3,0 | 20 | Gần trung tâm thị trấn, kinh doanh tốt |
| Mặt tiền đường Long Thành Bắc | Nhà mặt phố | 160 | 2,8 | 17,5 | Vị trí cách chùa 300m, tiềm năng trung bình |
| Mặt tiền đường An Vương, Long Thành Bắc | Nhà mặt phố | 170 | 3,4 | 20 | Gần chùa, tiện ích đầy đủ |
Nhận định và đề xuất
Dựa trên bảng so sánh, mức giá 3,2 tỷ đồng cho 165 m² (tương đương 19,39 triệu/m²) nằm trong khoảng giá chung của khu vực mặt tiền đường Dương Vương, có vị trí gần chùa Toà Thánh, khá thuận tiện cho kinh doanh.
Giá này là hợp lý nếu người mua có kế hoạch tiếp tục kinh doanh hoặc cho thuê với giá tốt hơn mức thuê hiện tại (khoảng 3,3 triệu/tháng), hoặc tận dụng vị trí để phát triển dịch vụ thương mại, văn phòng nhỏ.
Tuy nhiên, nếu mục tiêu mua để ở hoặc đầu tư cho thuê dài hạn, người mua có thể thương lượng giá xuống khoảng 2,9 – 3,0 tỷ đồng (khoảng 17,5 – 18 triệu/m²) dựa vào:
- Giá thuê hiện tại còn thấp, doanh thu cho thuê chưa tương xứng với giá bán.
- So với các lô đất và nhà mặt tiền tương tự tại khu vực, mức giá 17,5 – 18 triệu/m² là dễ hấp thụ hơn và phù hợp với mặt bằng chung.
- Nhà chỉ có 2 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, chưa tận dụng hết tiềm năng diện tích dài (33m) để mở rộng xây dựng hoặc cải tạo.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá đề xuất, người mua có thể trình bày:
- Phân tích chi tiết doanh thu cho thuê hiện tại và tiềm năng phát triển kinh doanh để chứng minh giá trị thật của tài sản.
- Đưa ra lý do về thị trường hiện tại có nhiều lựa chọn, cạnh tranh, cần mức giá tốt mới giao dịch nhanh chóng.
- Cam kết thanh toán nhanh, không phát sinh thủ tục phức tạp, giúp chủ nhà giải quyết nhu cầu tài chính nhanh.
Kết luận
Mức giá 3,2 tỷ đồng là mức giá hợp lý trong trường hợp người mua có kế hoạch khai thác kinh doanh hoặc cho thuê hiệu quả nhằm tận dụng vị trí mặt tiền gần khu tâm linh. Nếu không, mức giá khoảng 2,9 – 3,0 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn để đảm bảo tính thanh khoản và hiệu quả đầu tư.
