Nhận định về mức giá 85 tỷ đồng cho toà nhà góc 2 mặt tiền tại Phú Mỹ Hưng, Quận 7
Mức giá 85 tỷ đồng tương đương khoảng 404,76 triệu đồng/m² diện tích sử dụng là mức giá rất cao so với mặt bằng chung khu vực Quận 7 hiện nay, dù là Phú Mỹ Hưng – khu vực trung tâm, đẳng cấp và phát triển bậc nhất thành phố.
Đây là toà nhà 4 tầng, diện tích đất 210 m², diện tích sàn khoảng 600 m², có 11 phòng ngủ, 1 penthouse, thang máy, nội thất đầy đủ và đang có hợp đồng thuê 7.000 USD/tháng, hợp đồng thuê còn 4 năm.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Tiêu chí | Thông tin toà nhà | Giá tham khảo khu vực Quận 7 (Phú Mỹ Hưng) |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 210 m² | Khoảng 200-250 m² cho nhà phố, shophouse |
| Diện tích sử dụng | 600 m² (4 tầng) | Thông thường nhà phố 3-4 tầng, diện tích sàn 300-500 m² |
| Giá bán | 85 tỷ đồng (~404,76 triệu/m² sàn) | Nhà phố mặt tiền Phú Mỹ Hưng vào khoảng 150-250 triệu/m² sàn, tùy vị trí và tiện ích đi kèm |
| Thu nhập từ hợp đồng cho thuê | 7.000 USD/tháng (khoảng 160 triệu đồng/tháng) | Thu nhập thuê trung bình shophouse, văn phòng tại Phú Mỹ Hưng từ 5.000 – 10.000 USD/tháng tùy vị trí |
Nhận định: Giá bán 85 tỷ đồng có vẻ bị đẩy lên khá cao so với mặt bằng chung, đặc biệt dù có vị trí góc 2 mặt tiền và diện tích lớn hơn tiêu chuẩn nhà phố phổ biến, mức giá này tương đương khoảng 400 triệu/m² sàn, trong khi giá thị trường hiện chỉ khoảng 150-250 triệu/m² sàn cho các căn nhà phố tương đương ở Phú Mỹ Hưng. Hợp đồng cho thuê 7.000 USD/tháng hiện cũng không đủ hấp dẫn để bù đắp cho mức giá cao như vậy.
Những lưu ý khi cân nhắc xuống tiền
- Pháp lý rõ ràng: Đã có sổ đỏ là điểm cộng lớn, cần kiểm tra kỹ hồ sơ, giấy phép xây dựng, quy hoạch chi tiết khu vực.
- Chất lượng công trình: Kiểm tra kỹ kết cấu, nội thất, hệ thống thang máy, tiện ích xung quanh và khả năng bảo trì.
- Hợp đồng cho thuê: Phân tích chi tiết hợp đồng thuê 7.000 USD/tháng, điều khoản gia hạn, rủi ro mất khách thuê.
- Tiềm năng tăng giá: Xem xét quy hoạch phát triển khu vực, dự án hạ tầng giao thông, tiện ích mới.
Đề xuất giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý hơn cho toà nhà này vào khoảng 55 – 65 tỷ đồng (tương đương 270-320 triệu/m² sàn), vừa phản ánh vị trí đẹp, diện tích lớn, vừa phù hợp với giá thị trường hiện tại.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, bạn có thể đưa ra các luận điểm:
- So sánh thực tế giá bán tương đương các dự án, nhà phố trong khu vực và mức giá cho thuê hiện tại không đủ hấp dẫn để biện minh mức giá cao.
- Phân tích chi phí bảo trì, vận hành toà nhà và rủi ro hợp đồng thuê, chi phí quản lý khiến giá bán không thể tăng quá cao.
- Đưa ra thiện chí giao dịch nhanh để giúp chủ nhà giảm áp lực tài chính, hỗ trợ thủ tục pháp lý.
Kết luận: Mức giá 85 tỷ đồng hiện tại là khá cao và không hợp lý so với thị trường. Nếu bạn là nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, muốn sở hữu một bất động sản vị trí đắc địa, có thể thương lượng giảm giá về khoảng 60 tỷ đồng để đảm bảo hiệu quả đầu tư lâu dài và tránh rủi ro.
