Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền đường Diên Hồng, Phường 1, Bình Thạnh có diện tích công nhận 32m² với mặt tiền 3,5m, chiều dài 9m, nở hậu 4,5m. Giá bán 6,7 tỷ đồng tương đương khoảng 209,38 triệu/m², đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực.
Kết cấu hiện tại là trệt + 2 lầu, mái tôn, sàn gỗ, nhà hoàn thiện cơ bản nhưng tình trạng được mô tả là “nhà nát”. Nếu tính chi phí xây mới hiện nay (khoảng 6-7 triệu/m² xây dựng hoàn thiện), với diện tích sàn xây dựng khoảng 32m² x 3 tầng = 96m², chi phí xây mới vào khoảng 600-700 triệu đồng. Do đó, giá trị đất chiếm phần lớn trong giá bán này.
Khu đất vuông vức, nở hậu, có hẻm sau, vị trí sát chợ Bà Chiểu và gần bờ kè Trường Sa là điểm cộng lớn, tiềm năng tăng giá đất trong tương lai là có cơ sở. Tuy nhiên, mặt tiền chỉ 3,5m hơi nhỏ so với tiêu chuẩn nhà mặt phố, hạn chế về khai thác mặt bằng kinh doanh quy mô lớn.
Nhận xét về giá: Giá 6,7 tỷ cho 32m² đất tại khu vực trung tâm Bình Thạnh là mức giá khá cao, có thể đang bị định giá “ngáo” khoảng 15-20% so với giá thị trường thực tế nếu xét đến tình trạng nhà và mặt tiền hẹp. Người mua cần thương lượng mạnh dựa trên điểm nhà cũ, mặt tiền nhỏ và mái tôn, sàn gỗ chưa cao cấp.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường Diên Hồng mới, sát chợ Bà Chiểu, thuận tiện di chuyển, khu vực nhộn nhịp.
- Đất nở hậu giúp tăng diện tích mặt sau, có thể tận dụng tối đa không gian xây dựng hoặc mở cửa sau.
- Hẻm sau nhà thuận tiện cho việc di chuyển hậu cần, tải hàng hoặc thoát hiểm.
- Kết cấu hiện hữu 3 tầng có thể sử dụng ngay hoặc cải tạo nhẹ cho văn phòng, spa, nail, phù hợp mô hình kinh doanh nhỏ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất cho mô hình văn phòng công ty nhỏ, spa, nail hoặc kinh doanh dịch vụ cỡ vừa tại mặt phố sầm uất. Nếu mua đầu tư dài hạn, nên tính đến phương án phá dỡ xây lại căn nhà mới với mặt tiền có thể cải tạo mở rộng hoặc xây dựng theo mô hình officetel cho thuê để tối ưu dòng tiền.
Ở thực vẫn có thể sử dụng nhưng do mặt tiền nhỏ và diện tích hạn chế nên không phù hợp gia đình đông người hoặc nhu cầu ở cao cấp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mặt tiền chợ Bà Chiểu) | Đối thủ 2 (Đường Trường Sa, gần bờ kè) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 32 | 35 | 30 |
| Giá bán (tỷ) | 6,7 | 6,5 | 5,8 |
| Giá/m² (triệu/m²) | 209,38 | 185,71 | 193,33 |
| Kết cấu | Trệt + 2 lầu, nhà cũ | Trệt + 3 lầu, nhà mới | Trệt + 2 lầu, nhà trung bình |
| Mặt tiền (m) | 3,5 (nở hậu 4,5) | 4,0 | 3,8 |
| Hướng | Không rõ | Đông Nam | Tây Nam |
| Pháp lý | Đã có sổ, sạch | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng nhà cũ, đặc biệt mái tôn có bị dột, sàn gỗ có hư hỏng không.
- Xác minh quy hoạch đường Diên Hồng mới có ổn định, có bị thu hồi thêm đất hay không.
- Kiểm tra pháp lý sổ đỏ, tránh tranh chấp hoặc ràng buộc hẻm sau.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe và giao thông mặt tiền vì mặt tiền chỉ 3,5m khá nhỏ.
- Kiểm tra phong thủy nhà nở hậu có phù hợp với nhu cầu sử dụng hay không.
