Nhận xét về mức giá 14,5 tỷ đồng cho nhà mặt phố tại Quận Tân Bình
Mức giá 14,5 tỷ đồng tương ứng 181,25 triệu đồng/m² cho căn nhà 4 tầng, diện tích 80m², tại đường Nguyễn Thanh Tuyền, Phường 2, Quận Tân Bình, Tp Hồ Chí Minh.
Nhà có 2 mặt tiền, với mặt tiền lớn kinh doanh thuận lợi, hiện đang cho thuê làm siêu thị mini, phía sau có mặt tiền hẻm xe hơi, tổng cộng 6 phòng ngủ và hơn 6 phòng vệ sinh, có tiềm năng cải tạo thành căn hộ dịch vụ (CHDV). Khu vực gần Lăng Cha Cả, đường thông kết nối Phạm Văn Hai với Lê Văn Sỹ chỉ cách 200m, thuận tiện giao thông.
Phân tích chi tiết mức giá và so sánh thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Loại hình | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Đặc điểm nổi bật |
|---|---|---|---|---|---|
| Nguyễn Thanh Tuyền, P2, Tân Bình | 80 | Nhà mặt phố 2 mặt tiền | 181,25 | 14,5 | 2 mặt tiền, hẻm xe hơi, 6PN, vị trí trung tâm |
| Phạm Văn Hai, Tân Bình | 70 | Nhà mặt phố 1 mặt tiền | 150 – 170 | 10,5 – 12 | Giao thông thuận tiện, khu kinh doanh sầm uất |
| Lê Văn Sỹ, Phú Nhuận | 75 | Nhà mặt tiền | 160 – 175 | 12 – 13,1 | Gần trung tâm, tiện ích đầy đủ |
| Hoàng Văn Thụ, Tân Bình | 85 | Nhà mặt phố | 155 – 165 | 13,2 – 14 | Gần sân bay, giao thông kết nối tốt |
Nhận định
Mức giá 181,25 triệu đồng/m² là cao hơn khoảng 5-15% so với các nhà mặt phố tương tự trong khu vực Tân Bình và các quận lân cận. Tuy nhiên, nhà có lợi thế 2 mặt tiền, mặt tiền hẻm xe hơi, nhiều phòng ngủ và vệ sinh, có thể khai thác cho thuê siêu thị mini hoặc cải tạo thành CHDV mang lại dòng tiền tốt, cũng như vị trí kết nối thuận tiện.
Do đó, giá 14,5 tỷ đồng có thể chấp nhận được với nhà đầu tư tìm kiếm bất động sản vừa để ở vừa kinh doanh hoặc cho thuê lâu dài.
Đề xuất giá hợp lý và cách thương lượng
- Đề xuất mức giá từ 13,5 – 14 tỷ đồng, tương đương giá/m² khoảng 169 – 175 triệu đồng, sát với mặt bằng giá khu vực nhưng vẫn hợp lý cho chủ nhà.
- Thuyết phục chủ nhà bằng cách nêu rõ các yếu tố sau:
- Phân tích thị trường cho thấy có những nhà tương tự với giá thấp hơn, mức giá hiện tại có thể khiến khó bán nhanh.
- Chi phí cải tạo, vận hành CHDV hoặc duy trì siêu thị mini cũng cần được cân nhắc trong tổng chi phí đầu tư.
- Khách hàng sẵn sàng thanh toán nhanh nếu mức giá hợp lý, giúp chủ nhà giảm chi phí thời gian và rủi ro.
Kết luận
Nếu bạn là nhà đầu tư hướng tới khai thác kinh doanh hoặc cho thuê dài hạn tại khu vực trung tâm Tân Bình, mức giá 14,5 tỷ đồng là có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, nếu mục đích mua để ở hoặc đầu tư dài hạn cần cân nhắc thương lượng giảm giá khoảng 3-7% để phù hợp hơn với mặt bằng thị trường hiện tại và tối ưu hiệu quả tài chính.
