Nhận định về mức giá 19 tỷ đồng cho nhà mặt phố tại Lạc Long Quân, Quận 11
Mức giá 19 tỷ đồng cho căn nhà 2 tầng, diện tích 93m² (4x23m) tại mặt tiền Lạc Long Quân, Quận 11, tương đương khoảng 204,3 triệu đồng/m², là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực.
Đây là khu vực trung tâm, gần Đầm Sen – một địa điểm sầm uất, thuận tiện kinh doanh đa ngành. Tuy nhiên, căn nhà hiện trạng là nhà nát, 2 tầng cũ, chỉ phù hợp mua để xây dựng mới hoặc kinh doanh kho hàng như hiện tại.
Phân tích chi tiết giá trị và so sánh với thị trường
| Tiêu chí | Thông tin căn nhà | Giá tham khảo khu vực tương tự |
|---|---|---|
| Vị trí | Mặt tiền Lạc Long Quân, Quận 11, gần Đầm Sen, khu kinh doanh sầm uất | Mặt tiền đường lớn Quận 11, cách Đầm Sen 1-2 km, giá nhà đất mặt phố dao động 150-180 triệu/m² tùy hiện trạng |
| Diện tích | 93 m² (4m x 23m) | Thường các nền rộng 80-100m² có giá trên 15 tỷ đồng tại khu vực tương tự |
| Hiện trạng nhà | Nhà cũ, 2 tầng, nhà nát, cần xây dựng lại | Nhà mới xây hoặc cải tạo có giá cao hơn, nền đất sạch giá thấp hơn từ 10-20% |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng, hoàn công đầy đủ | Pháp lý rõ ràng là điểm cộng, duy trì giá tốt |
Nhận xét về mức giá và đề xuất
Mức giá 19 tỷ đồng là cao nếu xét về hiện trạng nhà cũ và so với giá thị trường mặt phố Quận 11. Thông thường với nhà nát diện tích 93m² ở vị trí này, mức giá hợp lý hơn sẽ rơi vào khoảng 16-17 tỷ đồng (tương đương 170-180 triệu/m²), do chi phí xây dựng lại và rủi ro phát sinh.
Nếu mua để đầu tư xây mới cao tầng hoặc kinh doanh, giá 19 tỷ mới có thể chấp nhận được nếu bạn đã tính toán kỹ về lợi nhuận dự kiến từ cho thuê hoặc kinh doanh.
Những lưu ý cần quan tâm khi xuống tiền
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, xác định rõ ràng quyền sở hữu và không có tranh chấp.
- Phân tích kỹ quy hoạch khu vực, khả năng xây dựng cao tầng để tối ưu hóa giá trị đầu tư.
- Đánh giá chi phí cải tạo hoặc xây dựng mới, thời gian hoàn vốn.
- Xem xét các yếu tố môi trường, hạ tầng giao thông xung quanh.
- Thương lượng giảm giá dựa trên hiện trạng nhà nát và chi phí phát sinh khi xây dựng.
Chiến lược đàm phán với chủ nhà
Bạn có thể đề xuất mức giá khoảng 16-17 tỷ đồng, lý giải dựa trên các luận điểm sau:
- Nhà hiện trạng cần cải tạo, phát sinh chi phí xây dựng lớn.
- Giá trung bình khu vực mặt phố Quận 11 cho nhà cũ thường thấp hơn mức 204 triệu/m².
- Khả năng kinh doanh hoặc phát triển dự án chưa được khai thác tối đa nếu mua giá cao.
Bạn có thể nhấn mạnh mong muốn giao dịch nhanh, thanh toán thuận tiện để tạo áp lực tích cực cho chủ nhà giảm giá.
