Nhận định tổng quan về mức giá 29,9 tỷ đồng cho nhà mặt phố đường Yersin, Thủ Dầu Một, Bình Dương
Mức giá 29,9 tỷ đồng (tương đương khoảng 260 triệu đồng/m²) cho căn nhà mặt tiền 6,5m, diện tích 115 m², nhà 1 trệt 3 lầu với nội thất cao cấp, đang cho thuê 60 triệu đồng/tháng là mức giá khá cao so với mặt bằng chung của khu vực Thủ Dầu Một – Bình Dương, tuy nhiên không hoàn toàn vô lý trong một số điều kiện nhất định.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Loại BĐS | Ghi chú | Nguồn |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Đường Yersin, Thủ Dầu Một | 115 | 29,9 | 260 | Nhà mặt phố 4 tầng, nội thất cao cấp | Cho thuê 60 triệu/tháng, gần trung tâm thương mại | Tin đăng phân tích |
| Đường Phú Lợi, Thủ Dầu Một | 120 | 22 | 183 | Nhà phố 3 tầng | Vị trí trung tâm, không cho thuê | Báo bất động sản 2023 |
| Đường Nguyễn Trãi, Thủ Dầu Một | 100 | 18 | 180 | Nhà mặt tiền 3 tầng | Không cho thuê, gần chợ | Báo cáo thị trường 2023 |
| Đường Yersin, Thủ Dầu Một | 110 | 25 | 227 | Nhà mặt tiền 3 tầng, nội thất khá | Cho thuê 40 triệu/tháng | Tin rao gần đây |
Nhận xét về mức giá
– So với các căn nhà mặt phố tương tự tại khu vực Thủ Dầu Một, mức giá 260 triệu/m² là cao hơn đáng kể mức trung bình từ 180-230 triệu/m².
– Tuy nhiên, căn nhà có lợi thế là vị trí mặt tiền đường lớn, gần trung tâm thương mại, diện tích vừa phải, xây dựng 4 tầng, nội thất cao cấp và đang cho thuê với mức thu nhập 60 triệu/tháng. Đây là điểm cộng lớn giúp tăng giá bán.
– Cần lưu ý sự không đồng nhất thông tin về địa chỉ: có ghi là “Phường Hiệp Thành” và “Phường Phú Lợi” cùng lúc, cũng như tỉnh thành ghi là TP HCM trong khi thực tế là Bình Dương – Thủ Dầu Một. Điều này cần được xác minh rõ ràng để tránh rủi ro pháp lý.
– Pháp lý đã có sổ, hẻm xe hơi thuận tiện, là điểm cộng quan trọng.
Những lưu ý trước khi quyết định xuống tiền
- Xác minh pháp lý chính xác, đảm bảo sổ đỏ hợp lệ, không tranh chấp.
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, tính ổn định và khả năng tiếp tục thu nhập từ cho thuê.
- Đánh giá thực tế chất lượng xây dựng và nội thất vì mức giá khá cao.
- Xác minh thông tin vị trí chính xác, tránh nhầm lẫn phường/quận.
- Thương lượng giá với chủ nhà dựa trên các điểm yếu như địa chỉ chưa rõ ràng, hoặc mức giá cao hơn thị trường.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Qua khảo sát thị trường và phân tích các căn tương tự, mức giá hợp lý hơn nên dao động trong khoảng 22 – 25 tỷ đồng (tương đương 190 – 215 triệu/m²). Đây là mức giá vẫn đảm bảo giá trị vị trí, chất lượng nhà và khả năng sinh lời từ cho thuê, đồng thời sát với mặt bằng chung trong khu vực.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá từ 29,9 tỷ xuống mức này, bạn có thể đưa ra các luận điểm:
- Địa chỉ có sự không đồng nhất gây khó khăn pháp lý và thủ tục sang tên.
- Giá hiện tại cao hơn mặt bằng chung 20-30%, trong khi thị trường có xu hướng thận trọng, cần giảm giá để rút ngắn thời gian giao dịch.
- Rủi ro giá thuê có thể giảm trong tương lai, nên giá bán cần hợp lý hơn để đảm bảo đầu tư có lợi nhuận.
- Bạn có sẵn tài chính và khả năng thanh toán nhanh, giúp giao dịch thuận lợi.
Nếu chủ nhà không đồng ý giảm giá, bạn có thể đề nghị ký hợp đồng đặt cọc với điều khoản ưu tiên thương lượng lại trong vòng 1-2 tháng để quan sát thêm thị trường và tình hình cho thuê.
