Nhận xét về mức giá 12,9 tỷ đồng cho nhà mặt phố tại Nguyễn Kiệm, Phú Nhuận
Với diện tích 76m², giá bán đưa ra là 12,9 tỷ đồng, tương đương khoảng 169,74 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao trong bối cảnh thị trường nhà mặt phố tại Quận Phú Nhuận hiện nay. Tuy nhiên, cần xem xét kỹ một số đặc điểm cụ thể của căn nhà để đánh giá tính hợp lý:
- Nhà có diện tích 4x19m, xây 4 tầng đúc thật, 5 phòng ngủ và 5 WC, phù hợp với nhu cầu ở gia đình hoặc kinh doanh kết hợp.
- Vị trí trên đường Nguyễn Kiệm, phường 9, một trong những tuyến phố có tiềm năng kinh doanh đa ngành và giao thương sầm uất.
- Nhà 2 mặt thoáng, có vỉa hè rộng gần 5m, thuận lợi cho kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng.
- Pháp lý chuẩn, đã có sổ hoàn công, đảm bảo tính minh bạch và an toàn pháp lý cho người mua.
- Nhà dính quy hoạch/lộ giới, đây là điểm cần lưu ý vì có thể ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất và khả năng phát triển sau này.
Điểm trừ lớn nhất là việc căn nhà dính quy hoạch/lộ giới, điều này có thể khiến giá trị thực tế bị ảnh hưởng và tiềm năng tăng giá bị hạn chế.
So sánh mức giá với thị trường nhà mặt phố Quận Phú Nhuận gần đây
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Đường Nguyễn Kiệm (không dính quy hoạch) | 70 | 11,5 | 164,3 | Nhà 3 tầng, mặt tiền 4m |
| Đường Phan Đăng Lưu (gần Nguyễn Kiệm) | 80 | 13,6 | 170 | Nhà 4 tầng, kinh doanh tốt |
| Đường Nguyễn Kiệm (có quy hoạch/lộ giới) | 75 | 11,2 | 149,3 | Nhà 3 tầng, cần sửa chữa |
Từ bảng so sánh trên, giá 169,74 triệu/m² cho căn nhà dính quy hoạch là khá cao so với mức giá thị trường khoảng 150 triệu/m² dành cho các bất động sản cùng vị trí và diện tích nhưng không có quy hoạch. Mức giá này chỉ phù hợp nếu căn nhà có giá trị kinh doanh và dòng tiền cho thuê rất tốt, hoặc nếu người mua có kế hoạch đầu tư dài hạn và chấp nhận rủi ro liên quan đến quy hoạch.
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích trên, giá hợp lý cho căn nhà này nên ở khoảng 11,0 – 11,5 tỷ đồng (tương đương 145-151 triệu/m²) để bù đắp rủi ro về quy hoạch và mức độ cạnh tranh của thị trường. Mức giá này vẫn phản ánh được lợi thế vị trí và diện tích nhưng phù hợp hơn với tình trạng pháp lý bất lợi.
Khi thương lượng với chủ nhà, có thể đề cập các điểm sau:
- Nhấn mạnh việc dính quy hoạch/lộ giới làm hạn chế khả năng sử dụng đất và đầu tư phát triển, giảm giá trị thực của bất động sản.
- Đưa ra so sánh giá với những căn nhà tương tự trong khu vực không bị ảnh hưởng quy hoạch để minh chứng cho mức giá đề xuất.
- Chia sẻ kế hoạch khai thác dòng tiền ổn định nhưng cần mức giá phù hợp để đảm bảo tính hiệu quả về tài chính.
- Đề xuất phương án thanh toán nhanh hoặc có thể hỗ trợ thủ tục pháp lý để tăng tính hấp dẫn cho chủ nhà.
Kết luận
Mức giá 12,9 tỷ đồng cho căn nhà 76m² tại Nguyễn Kiệm, Phú Nhuận là cao, đặc biệt khi nhà dính quy hoạch/lộ giới. Nếu người mua chấp nhận rủi ro và có kế hoạch khai thác kinh doanh tốt, mức giá này có thể xem xét. Tuy nhiên, để đảm bảo tính đầu tư an toàn và hiệu quả, giá nên được thương lượng về khoảng 11 – 11,5 tỷ đồng. Việc thương lượng nên tập trung vào các điểm bất lợi pháp lý và so sánh giá thị trường để thuyết phục chủ nhà.
