Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 110 m² (4m x 26m), tổng diện tích sử dụng được ghi nhận là 400 m² với kết cấu 1 trệt, 1 lửng, 1 lầu và sân thượng, gồm 6 phòng ngủ, 5 phòng vệ sinh. Giá chào bán là 18,8 tỷ đồng, tương đương khoảng 170,91 triệu đồng/m² sử dụng.
So sánh mức giá này với mặt bằng giá nhà phố tại Bình Thạnh, đặc biệt trên đường Điện Biên Phủ, giá đất đã dao động từ 150-180 triệu/m² tùy vị trí và hiện trạng nhà. Tuy nhiên, căn nhà này có điểm trừ lớn là nhà nở hậu và dính quy hoạch/lộ giới – yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị sử dụng thực tế và khả năng xây dựng mở rộng trong tương lai.
Về hiện trạng, nhà hoàn thiện cơ bản, không phải nhà mới, do đó giá trị thực tế căn nhà cũ và phần hoàn thiện hiện tại nên được quy đổi lại. Chi phí xây dựng mới trong khu vực là khoảng 6-7 triệu/m², nếu xây mới toàn bộ 400 m² sàn thì chi phí khoảng 2,4-2,8 tỷ đồng. Như vậy, phần giá đất và vị trí chiếm phần lớn giá trị.
Nhận xét về giá: Mức giá 18,8 tỷ là hơi cao so với thực trạng pháp lý và hiện trạng nhà, mức giá này đang bị đẩy cao khoảng 10-15% so với giá trị thực tế do ảnh hưởng của tình trạng dính quy hoạch và nhà nở hậu hạn chế khả năng sử dụng tối ưu.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm rộng 10m, thông thoáng, thuận tiện cho cả ở và kinh doanh, đây là điểm cộng lớn so với các nhà hẻm nhỏ trong khu vực.
- Vị trí trên đường Điện Biên Phủ, tuyến đường huyết mạch, rất đắc địa tại Bình Thạnh, gia tăng giá trị và tiềm năng phát triển.
- Diện tích dài 26m hiếm có, tạo lợi thế để thiết kế nhà đẹp, nhiều phòng ngủ, phù hợp gia đình lớn hoặc kinh doanh kết hợp ở.
- Nhà có sân thượng, tạo không gian mở và nhiều công năng sử dụng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất với mục đích ở thực kết hợp kinh doanh nhỏ nhờ hẻm rộng và vị trí đắc địa. Ngoài ra, có thể cho thuê nguyên căn hoặc từng phòng để tối ưu dòng tiền. Tuy nhiên, do nhà còn dính quy hoạch nên không nên đầu tư xây mới quy mô lớn, tránh rủi ro pháp lý. Đầu tư xây lại chỉ nên thực hiện khi có xác nhận rõ ràng về lộ giới.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (ĐBP, P17, hẻm 6m) | Đối thủ 2 (ĐBP, P26, hẻm 8m) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 110 (4×26) | 95 (5×19) | 120 (4,5×27) |
| Diện tích sử dụng (m²) | 400 | 320 | 350 |
| Hẻm | 10m | 6m | 8m |
| Phòng ngủ | 6 | 5 | 5 |
| Giá bán (tỷ) | 18,8 | 15,5 | 17,2 |
| Giá/m² sử dụng (triệu) | 170,91 | ~ 160 | ~ 170 |
| Pháp lý | Đã có sổ, dính quy hoạch/lộ giới | Đã có sổ, sạch | Đã có sổ, sạch |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ phần diện tích dính quy hoạch/lộ giới, xác định phần đất bị ảnh hưởng để tránh tranh chấp hoặc không được xây dựng.
- Kiểm tra hiện trạng nhà, đánh giá kỹ phần nhà nở hậu có ảnh hưởng đến kết cấu và phong thủy không.
- Đánh giá lại khả năng quay đầu xe và lưu thông trong hẻm 10m, dù rộng nhưng cần kiểm tra thực tế.
- Xem xét kỹ giấy tờ pháp lý, đặc biệt phần quy hoạch để tránh rủi ro phát sinh sau khi mua.
- Kiểm tra hiện trạng hoàn thiện cơ bản để ước tính chi phí nâng cấp hoặc sửa chữa nếu cần.
