Nhận định mức giá
Giá 83 tỷ đồng cho 339m² đất mặt tiền đường Hoàng Hoa Thám, Quận Tân Bình tương đương khoảng 244,84 triệu đồng/m² là mức giá khá cao. Tuy nhiên, với vị trí đắc địa, mặt tiền đường lớn, khu vực kinh doanh sầm uất gần sân bay Tân Sơn Nhất thì mức giá này có thể chấp nhận được trong các giao dịch đất thổ cư mặt tiền tại khu vực trung tâm Tp. Hồ Chí Minh.
Trong trường hợp khách mua có nhu cầu đầu tư dài hạn, phát triển dự án căn hộ dịch vụ, khách sạn, building thì mức giá này có thể được xem là hợp lý. Nếu mục đích mua để sử dụng hoặc đầu tư nhỏ lẻ, thì giá này khá cao và cần thương lượng giảm.
Phân tích chi tiết so sánh giá thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Loại đất | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Hoàng Hoa Thám, Tân Bình (bán đề cập) | 339 | 83 | 244,84 | Thổ cư, sổ hồng riêng | Mặt tiền, kinh doanh, gần sân bay |
| Trần Quốc Hoàn, Tân Bình | 320 | 65 | 203,13 | Thổ cư | Gần sân bay, mặt tiền đường lớn |
| Phan Đình Phùng, Phú Nhuận | 300 | 70 | 233,33 | Thổ cư | Khu vực trung tâm, mặt tiền |
| Lê Văn Sỹ, Quận 3 | 280 | 60 | 214,29 | Thổ cư | Vị trí đẹp, sầm uất |
| Trường Chinh, Tân Bình | 350 | 75 | 214,29 | Thổ cư | Gần sân bay, tiện ích xung quanh |
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên các giao dịch gần đây trong khu vực Quận Tân Bình và các quận trung tâm Tp. Hồ Chí Minh, giá hợp lý cho lô đất này nên dao động từ 70 tỷ đến 75 tỷ đồng, tức khoảng 206 – 221 triệu đồng/m².
Việc đề xuất mức giá này dựa trên các lý do:
- Cạnh tranh với các lô đất có diện tích tương đương, vị trí tương tự nhưng giá thấp hơn từ 10-15%.
- Khả năng phát triển dự án cần thêm chi phí xây dựng, pháp lý và thời gian hoàn thiện.
- Giá hiện tại đã phản ánh phần lớn giá trị vị trí, tuy nhiên chưa tính đến yếu tố thương lượng trực tiếp với chủ đất.
Cách thuyết phục chủ đất:
- Nhấn mạnh tính cạnh tranh của thị trường hiện tại và các bất động sản tương tự đang có giá thấp hơn.
- Trình bày rõ mục đích mua là đầu tư lâu dài, giúp chủ đất có thể yên tâm giao dịch nhanh chóng, tránh rủi ro thị trường giảm giá.
- Đề xuất phương án thanh toán nhanh, không phát sinh thủ tục phức tạp để tạo điều kiện thuận lợi cho bên bán.
- Nêu bật tiềm năng phát triển khu vực nhưng đồng thời cảnh báo sự biến động giá nếu để hàng tồn lâu dài.
Kết luận: Mức giá 83 tỷ đồng là cao hơn mức phổ biến trên thị trường 10-15%, chỉ phù hợp với khách mua có nhu cầu phát triển dự án quy mô lớn. Với khách mua cá nhân hoặc đầu tư nhỏ lẻ, nên thương lượng giảm về khoảng 70-75 tỷ đồng để đảm bảo tính hợp lý và hiệu quả tài chính.
