Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền 4m, chiều dài 16m, diện tích đất 64m², diện tích sử dụng 104m² với 2 tầng. Giá chào 6,4 tỷ tức khoảng 100 triệu/m² sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Tân Phú hiện nay.
So sánh với giá đất mặt tiền khu vực Phường Tân Quý, mặt tiền đường lớn dao động trung bình khoảng 80-90 triệu/m² đất thô. Với nhà 2 tầng đã xây dựng kiên cố, nội thất đầy đủ, nhà đang kinh doanh, giá này có thể chấp nhận nếu mặt tiền thực sự đẹp, vị trí đắc địa ngay chợ kinh doanh sầm uất.
Tuy nhiên, nhà có chiều ngang chỉ 4m, khá hẹp, nên không thể mở rộng thêm mặt tiền hay dễ dàng nâng tầng. Nhà cũ 2 tầng đã xây, chi phí xây mới khoảng 6-7 triệu/m² thì xây lại hoàn toàn mới 104m² sàn cũng chỉ khoảng 700 triệu – 800 triệu. Nghĩa là phần giá trị lớn nằm ở vị trí đất và khả năng kinh doanh.
Nhận xét về giá: Giá 6,4 tỷ là mức cao, tương đương 100 triệu/m² sử dụng, cân nhắc kỹ vì nhà hẹp ngang 4m hạn chế mặt bằng kinh doanh, dễ bị so sánh với các nhà mặt tiền rộng hơn cùng khu vực đang có giá đất thấp hơn. Có thể nhà đang bị “đẩy giá” do vị trí mặt tiền chợ, tuy nhiên người mua nên kiểm tra kỹ tính pháp lý và quy hoạch xung quanh để tránh rủi ro.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền đường rộng 12m, ngay khu chợ kinh doanh sầm uất, thuận tiện cho buôn bán.
- Nhà 2 tầng thiết kế hợp lý với 3 phòng ngủ, trong đó 1 phòng ngủ tầng trệt phù hợp cho người lớn tuổi, rất tiện để ở hoặc cho thuê dài hạn.
- Nhà đã hoàn công, sổ hồng riêng, vuông vức, pháp lý rõ ràng, không tranh chấp.
- Nhà đang kinh doanh đồ quần áo, giày dép tạo dòng tiền ổn định nếu người mua muốn tiếp tục.
Điểm yếu: Mặt tiền chỉ 4m khá hẹp, khó mở rộng hoặc nâng cấp lớn. Nhà cũ nên cần kiểm tra kỹ kết cấu và nội thất mặc dù đã có đầy đủ. Hẻm hoặc đường phụ không được đề cập nên cần khảo sát thực tế.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất cho khách hàng muốn vừa ở vừa kinh doanh nhỏ lẻ hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh. Với vị trí mặt tiền chợ, dòng khách hàng ổn định, có thể duy trì kinh doanh shop quần áo hoặc đổi sang mô hình dịch vụ khác.
Đầu tư xây mới có thể không tối ưu do mặt tiền hẹp, chi phí xây dựng và hoàn thiện sẽ cao trong khi diện tích sử dụng không tăng đáng kể.
Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí mặt tiền đường kinh doanh đông đúc.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Trọng Tấn) | Đối thủ 2 (Đường Tân Hương) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 64 | 60 | 70 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 104 | 100 | 105 |
| Chiều ngang (m) | 4 | 5 | 4.5 |
| Mặt tiền đường (m) | 12 | 8 | 10 |
| Giá bán (tỷ) | 6.4 | 5.5 | 6.0 |
| Pháp lý | Đã có sổ, hoàn công | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Hiện trạng | Nhà 2 tầng, nội thất đầy đủ, đang KD | Nhà mới xây 3 tầng | Nhà cũ 2 tầng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà 2 tầng, đặc biệt phần móng và tường chịu lực do nhà đã cũ.
- Xác minh pháp lý sổ đỏ, hoàn công, không vướng quy hoạch mở rộng đường hay dự án công cộng.
- Khảo sát thực tế mặt tiền đường 12m để đảm bảo không bị giới hạn kinh doanh hoặc cấm biển quảng cáo.
- Kiểm tra nội thất, tình trạng điện nước, phòng cháy chữa cháy, an ninh khu vực.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe, giao thông ra vào thuận tiện, tránh kẹt xe giờ cao điểm.
