Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền đường Lạc Long Quân, P8, Q.Tân Bình, diện tích đất công nhận 58m² (3.3m x 19m), kết cấu đúc thật kiên cố 6 tầng với tổng diện tích sử dụng khoảng 308m² (6 tầng x ~58m²/tầng). Giá bán 13,5 tỷ đồng tương đương 232,76 triệu đồng/m² sử dụng.
So với mặt bằng giá nhà phố mặt tiền khu vực Tân Bình, đặc biệt mặt tiền đường lớn gần chợ vải – khu vực kinh doanh sầm uất, mức giá này thuộc nhóm cao, thậm chí có dấu hiệu bị đội giá khoảng 15-20% so với thực tế. Tham khảo giá xây dựng hiện tại khoảng 6-7 triệu/m² hoàn thiện, chi phí xây mới 6 tầng khoảng 2 tỷ đồng chưa tính đất. Đất mặt tiền khu vực này dao động khoảng 100-130 triệu/m², nghĩa là giá đất thực tế trong nhà này khoảng 7,5 tỷ đồng (58m² x 130 triệu), phần còn lại là giá trị công trình và vị trí.
Nhận xét: Giá 13,5 tỷ với căn nhà cũ, mặt tiền 3.3m khá nhỏ, dù có 6 tầng nhưng đơn giá cao, cần xem xét kỹ chi tiết để tránh bị “ngáo giá”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền đường lớn Lạc Long Quân, vị trí đắc địa sát chợ vải Tân Bình – một trong những khu vực kinh doanh nhộn nhịp, tiềm năng dòng tiền cho thuê hoặc kinh doanh rất cao.
- Kết cấu nhà đúc thật 6 tầng, kiên cố, không nứt nẻ, còn khá chắc chắn, tiết kiệm chi phí cải tạo so với xây mới.
- Hướng Tây Bắc phù hợp với nhiều khách hàng, tránh nắng gắt chiều.
- Pháp lý đầy đủ, sổ hồng riêng và hoàn công rõ ràng tạo sự an tâm.
- Đặc điểm nhỏ chiều ngang 3.3m có thể hạn chế về mặt thiết kế nhưng ưu điểm là mặt tiền kinh doanh hiếm có ở khu vực này.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để kinh doanh cho thuê mặt bằng hoặc văn phòng do vị trí sát chợ và mặt tiền đường lớn. Cũng có thể ở thực nếu chủ nhà muốn vừa kinh doanh vừa sinh hoạt. Nếu đầu tư dài hạn, có thể giữ nguyên hiện trạng khai thác dòng tiền hoặc cải tạo lại để tăng giá trị cho thuê. Tuy nhiên, không nên mua để xây lại mới vì diện tích đất nhỏ, chi phí xây dựng cao, lợi nhuận không tương xứng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (MT Lạc Long Quân, P8) | Đối thủ 2 (Nhà MT Cộng Hòa, Q.Tân Bình) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 58 (3.3×19) | 60 (4×15) | 55 (3.5×16) |
| Số tầng | 6 tầng | 4 tầng | 5 tầng |
| Giá bán (tỷ) | 13.5 | 11.5 | 12.8 |
| Giá/m² đất (triệu) | ~232 (giá sử dụng) | 191 (đã xây 4 tầng, mặt tiền rộng hơn) | 232 (5 tầng, gần đường lớn Cộng Hòa) |
| Hướng | Tây Bắc | Đông Nam | Tây Nam |
| Pháp lý | Đã có sổ, hoàn công | Đầy đủ | Đầy đủ |
| Ưu điểm nổi bật | 6 tầng kiên cố, sát chợ vải | Mặt tiền rộng, giá mềm hơn | Gần đường lớn, tầm nhìn tốt |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu thực tế của nhà 6 tầng, đảm bảo không có hư hại kết cấu dù nhà xây lâu.
- Do mặt tiền chỉ 3.3m, cần xem xét khả năng kinh doanh, đặc biệt về khai thác dòng tiền và phương án thoát hiểm, phòng cháy chữa cháy.
- Xem xét quy hoạch chi tiết khu vực, đặc biệt kế hoạch mở rộng đường hoặc xây dựng công trình công cộng gần chợ vải.
- Kiểm tra kỹ pháp lý liên quan đến hoàn công và sổ hồng để tránh tranh chấp sau này.
- Kiểm tra phong thủy hướng Tây Bắc, đảm bảo phù hợp với nhu cầu của người mua nếu dùng để ở.
