Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền Phạm Văn Đồng, P3, Gò Vấp có diện tích đất công nhận 24,4m², diện tích sử dụng 98m² trên 4 tầng, giá chào bán 7,58 tỷ đồng tương đương 310,66 triệu/m² sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực, đặc biệt với chiều ngang chỉ 4,1m và chiều dài 6m, diện tích đất khá nhỏ. Theo khảo sát thị trường Gò Vấp, nhà mặt tiền đường lớn, diện tích đất tương tự thường giao dịch trong khoảng 200-260 triệu/m² tùy vị trí.
Về kết cấu: Nhà xây 4 tầng, gồm 3 phòng ngủ, 3 WC, 1 phòng giặt và kho, nội thất đầy đủ. Nếu tính giá xây dựng hiện tại (khoảng 6-7 triệu/m² sàn hoàn thiện), tổng chi phí xây mới khoảng 600-700 triệu, phần còn lại chủ yếu là giá đất và vị trí mặt tiền đường lớn, kinh doanh sầm uất.
Nhận xét giá: Giá 7,58 tỷ cho nhà diện tích đất 24,4m² còn hơi cao, có thể đang bị đẩy giá khoảng 15-20% so với giá thị trường hiện tại, cần thương lượng giảm để phù hợp thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Mặt tiền rộng 4,1m trên tuyến đường Phạm Văn Đồng – tuyến đường huyết mạch, tăng giá trị kinh doanh rõ rệt.
– Hướng Đông Nam hợp phong thủy, đón gió và ánh sáng tự nhiên, phù hợp với nhiều gia đình.
– Nhà 4 tầng kiên cố với đầy đủ tiện nghi: 3 phòng ngủ, 3 WC, phòng giặt và kho đáp ứng nhu cầu vừa ở vừa kinh doanh.
– Sổ hồng riêng, pháp lý rõ ràng, công chứng sang tên ngay, giảm thiểu rủi ro pháp lý.
– Tuy nhiên, diện tích đất nhỏ, chiều dài chỉ 6m, không thoáng rộng như nhiều căn mặt tiền khác.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí mặt tiền đường lớn, nhà phù hợp để kết hợp ở và kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh giữ dòng tiền ổn định. Nếu mua để đầu tư xây lại, diện tích đất nhỏ nên hạn chế khả năng mở rộng diện tích. Ở thực cũng phù hợp với các gia đình nhỏ hoặc cặp vợ chồng trẻ cần không gian tiện nghi, thuận tiện kinh doanh.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mặt tiền Lê Quang Định) |
Đối thủ 2 (Nhà mặt tiền Nguyễn Văn Lượng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 24,4 (4,1×6) | 30 (4×7,5) | 28 (4×7) |
| Giá chào (tỷ) | 7,58 | 7,0 | 6,8 |
| Giá/m² đất (triệu) | 310,66 (diện tích sử dụng) | 233,33 | 242,85 |
| Số tầng | 4 | 3 | 3 |
| Công năng | Ở + KD | Ở + KD | Ở + KD |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ nội thất và kết cấu nhà do diện tích nhỏ, tránh hiện tượng nhà xây lỗi, thấm dột.
- Xác minh quy hoạch khu vực, tránh trường hợp mặt tiền sau này có thể bị thu hẹp hoặc vướng quy hoạch mở rộng đường.
- Kiểm tra giao thông khu vực, đảm bảo không bị ách tắc, thuận tiện kinh doanh.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe, đậu xe tải nhỏ khi kinh doanh mặt tiền.
- Kiểm tra giấy phép xây dựng, tránh trường hợp xây dựng sai phép hoặc nhà cũ xuống cấp.
