Nhận định mức giá hiện tại
Với mức giá 10,4 tỷ đồng cho diện tích 73 m² đất thổ cư tại đường Tôn Thất Thiệp, Phường Mỹ An, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng, tương đương khoảng
142,47 triệu đồng/m², đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung đất thổ cư tại khu vực trung tâm và ven biển Đà Nẵng.
Vị trí đất được đánh giá có lợi thế khi nằm gần các khu vực đông đúc sinh viên và khách du lịch, cùng với việc cách biển Mỹ Khê chỉ vài phút đi xe máy. Tuy nhiên, việc lô đất có chiều ngang 5m, diện tích 73m² với mặt tiền không quá lớn cũng ảnh hưởng tới khả năng xây dựng và khai thác.
Phân tích giá đất khu vực Quận Ngũ Hành Sơn – Phường Mỹ An
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá trung bình (triệu đồng/m²) | Giá tổng (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Đường Võ Nguyên Giáp, Mỹ An | 70 – 100 | 110 – 130 | 7,7 – 13 | Gần biển, đất mặt tiền, nhiều dự án nghỉ dưỡng |
| Đường Tôn Thất Thiệp (lô góc tương tự) | 70 – 80 | 120 – 135 | 8,4 – 10,8 | Vị trí tương đương nhưng mặt tiền nhỏ hơn |
| Đường Nguyễn Văn Thoại, Mỹ An | 80 – 100 | 90 – 110 | 7,2 – 11 | Gần biển, khu dân cư đông, tiện ích đầy đủ |
Đánh giá mức giá và đề xuất
So với các mức giá thực tế trên thị trường gần đây, mức giá 142,47 triệu đồng/m² đang cao hơn khoảng 10 – 30% so với các lô đất tương tự trên cùng tuyến đường hoặc những vị trí có điều kiện xây dựng tương đương. Do đó, giá 10,4 tỷ đồng là mức giá chưa thực sự hợp lý nếu xét về mặt giá trị đất thổ cư tại khu vực này.
Tôi đề xuất mức giá hợp lý hơn là khoảng 9,5 tỷ đồng cho lô đất này, tương đương khoảng 130 triệu đồng/m². Mức giá này vẫn đảm bảo lợi nhuận cho người bán trong bối cảnh thị trường hiện tại, đồng thời tạo điều kiện cạnh tranh cho người mua, phù hợp với đặc điểm diện tích, mặt tiền và vị trí lô đất.
Chiến lược thương lượng với chủ bất động sản
- Trình bày các dữ liệu so sánh minh bạch về giá đất tương tự trong khu vực để chứng minh mức giá đề xuất là hợp lý và phù hợp thị trường.
- Nhấn mạnh tới hạn chế về chiều ngang 5m, làm giảm khả năng tối ưu hóa xây dựng và khai thác tiềm năng.
- Đề cập đến các chi phí phát sinh khác như thuế, phí chuyển nhượng, chi phí xây dựng, từ đó làm rõ tổng chi phí đầu tư thực tế.
- Đưa ra cam kết giao dịch nhanh, thanh toán rõ ràng và minh bạch để tạo sự tin tưởng và thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá hợp lý hơn.
Kết luận
Dựa trên phân tích chi tiết, mức giá 10,4 tỷ đồng cho lô đất 73 m² tại đường Tôn Thất Thiệp là cao hơn mức giá thị trường hiện tại trong khi lợi thế vị trí và kích thước có hạn chế nhất định. Việc thương lượng giảm giá xuống khoảng 9,5 tỷ đồng sẽ là lựa chọn hợp lý hơn, vừa đảm bảo lợi ích cho người bán vừa tạo điều kiện thuận lợi cho người mua đầu tư hiệu quả.
