Nhận định tổng quan về mức giá 90 tỷ đồng cho toà building tại Lũy Bán Bích, quận Tân Phú
Mức giá 90 tỷ đồng cho toà building 5 tầng, diện tích gần 370 m² tại vị trí mặt tiền đường Lũy Bán Bích, quận Tân Phú là mức giá khá cao. Tuy nhiên, giá này có thể chấp nhận được trong trường hợp tòa nhà có hợp đồng thuê dài hạn với ngân hàng uy tín, tạo nguồn thu ổn định và vị trí cực kỳ đắc địa.
Phân tích chi tiết:
1. Vị trí và diện tích
Tọa lạc tại 580 Lũy Bán Bích, phường Tân Phú, toà nhà nằm trên mặt tiền đường lớn rộng 24m, thuận tiện giao thông, gần Vườn Lài – khu vực phát triển mạnh về thương mại và dịch vụ tại quận Tân Phú.
Diện tích đất 368,7 m², chiều ngang 11,7m, chiều dài 28m, phù hợp cho xây dựng văn phòng, thương mại hoặc dịch vụ tài chính.
2. Kết cấu và pháp lý
Tòa nhà 5 tầng có thang máy, sân thượng, xây dựng kiên cố, phù hợp làm văn phòng cho thuê hoặc ngân hàng. Pháp lý rõ ràng với sổ hồng/sổ đỏ.
3. Hợp đồng thuê và nguồn thu
Hợp đồng thuê với Ngân hàng Bản Việt có thời hạn 10 năm từ 2022 đến 2032, tạo nguồn thu ổn định.
Thu nhập hiện tại là 240 triệu/tháng đến năm 2025, sau đó tăng 15% (khoảng 276 triệu/tháng). Tổng thu nhập năm hiện tại khoảng 2,88 tỷ đồng, và tăng lên khoảng 3,3 tỷ đồng từ 2025.
4. So sánh giá thị trường tương đồng
| Vị trí | Loại BĐS | Diện tích (m²) | Số tầng | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lũy Bán Bích, Tân Phú | Building văn phòng | 370 | 5 | 90 | 243 | Hợp đồng thuê ổn định, vị trí đẹp |
| Trường Chinh, Tân Phú | Building văn phòng | 350 | 4 | 75 | 214 | Vị trí tốt, không có hợp đồng thuê dài hạn |
| Phan Văn Trị, Gò Vấp | Building văn phòng | 400 | 5 | 85 | 212 | Chưa có hợp đồng thuê, diện tích lớn hơn |
| Quang Trung, Gò Vấp | Building văn phòng | 360 | 5 | 80 | 222 | Hợp đồng thuê linh hoạt, vị trí trung bình |
5. Phân tích tài chính và khả năng đầu tư
Với giá 90 tỷ đồng, giá thuê hiện tại 240 triệu/tháng tương ứng tỷ suất sinh lời khoảng:
- Thu nhập hàng năm: 240 triệu x 12 = 2,88 tỷ đồng;
- Tỷ suất lợi nhuận (Lợi nhuận/giá trị) = 2,88 / 90 = 3,2%/năm;
Khi tăng giá thuê 15% từ 2025, thu nhập sẽ là khoảng 3,3 tỷ đồng, nâng tỷ suất lợi nhuận lên khoảng 3,7%/năm.
Tỷ suất này thấp hơn mức trung bình của các bất động sản văn phòng cho thuê tại TP.HCM hiện nay (thường khoảng 5%-7%).
6. Kết luận và đề xuất mức giá hợp lý
Mức giá 90 tỷ đồng là cao so với tỷ suất lợi nhuận và giá thị trường khu vực.
Nếu mua với mục đích đầu tư thu nhập cho thuê dài hạn thì mức giá hợp lý nên ở khoảng 75-80 tỷ đồng để đạt tỷ suất lợi nhuận 4-4,5%/năm, tương đương với các tài sản tương đương khác trên thị trường.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, có thể đưa ra các luận điểm sau:
- So sánh với các tòa nhà tương tự có mức giá/m² thấp hơn và không có hợp đồng thuê dài hạn.
- Phân tích tỷ suất lợi nhuận hiện tại thấp, nhà đầu tư cần biên lợi nhuận phù hợp để đảm bảo an toàn tài chính.
- Cân nhắc rủi ro nếu hợp đồng thuê không được gia hạn hoặc ngân hàng thay đổi chính sách thuê.
- Cam kết mua nhanh, thanh toán linh hoạt để chủ nhà có lợi về mặt thời gian và chi phí giao dịch.
7. Tổng kết
Trong bối cảnh thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM đang có nhiều biến động và cạnh tranh, việc đầu tư với mức giá quá cao sẽ làm giảm tính hấp dẫn và lợi nhuận của tài sản. Mức giá 90 tỷ đồng chỉ hợp lý nếu nhà đầu tư có chiến lược lâu dài, chấp nhận tỷ suất sinh lời thấp để giữ tài sản tại vị trí đắc địa với hợp đồng thuê ổn định. Nếu không, mức giá 75-80 tỷ đồng sẽ là con số hợp lý hơn để đảm bảo khả năng sinh lời và giảm thiểu rủi ro.