Nhận xét tổng quát về mức giá 110 tỷ đồng cho đất tại 162 Đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Quận 3
Với giá đề xuất 110 tỷ đồng cho diện tích 173 m², tương đương khoảng 635,84 triệu đồng/m², bất động sản này thuộc phân khúc đất thổ cư có vị trí đắc địa tại trung tâm Quận 3, TP. Hồ Chí Minh. Đây là khu vực có mật độ dân cư cao, hạ tầng hoàn thiện, tiện ích đa dạng, đặc biệt phù hợp cho phát triển dự án khách sạn, văn phòng như mô tả.
Tuy nhiên, chiều ngang 4,5 m khá nhỏ, chỉ vừa đủ cho xây dựng dạng nhà ống hoặc văn phòng hẹp, hạn chế khả năng phát triển các công trình lớn hoặc thương mại quy mô. Điều này ảnh hưởng đến giá trị thực tế và khả năng khai thác tối đa diện tích đất.
Do đó, mức giá 110 tỷ đồng là khá cao nếu chỉ xét theo diện tích và mặt tiền, nhưng vẫn có thể chấp nhận được trong trường hợp khách mua có mục đích đầu tư lâu dài hoặc khai thác hiệu quả theo hình thức văn phòng, khách sạn quy mô nhỏ.
Phân tích chi tiết và so sánh giá đất Quận 3 gần đây
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Đặc điểm | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Quận 3 | 200 | 115 | 575 | Mặt tiền rộng 7m, thổ cư | 2024 Q1 |
| Đường Võ Thị Sáu, Quận 3 | 180 | 98 | 544 | Mặt tiền 6m, thổ cư | 2024 Q2 |
| Đường Nguyễn Đình Chiểu, Quận 3 | 150 | 85 | 567 | Mặt tiền 5,5m, thổ cư | 2024 Q1 |
| Bất động sản đang xét | 173 | 110 | 635,84 | Mặt tiền 4,5m, thổ cư, nở hậu | 2024 Q2 |
Dữ liệu so sánh cho thấy các bất động sản cùng khu vực có mức giá từ 544 – 575 triệu đồng/m² với mặt tiền từ 5,5 m trở lên. Mức giá 635,84 triệu đồng/m² cho đất mặt tiền 4,5 m là cao hơn trung bình khoảng 10-15%, dù đất nở hậu có thể mang lại lợi thế thiết kế.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến thuật thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá khoảng 95 – 100 tỷ đồng (tương đương 550 – 578 triệu đồng/m²) sẽ là hợp lý hơn, phản ánh đúng giá trị thị trường xung quanh đồng thời bù đắp cho hạn chế chiều ngang nhỏ.
Để thuyết phục chủ đất đồng ý mức giá này, có thể áp dụng các luận điểm sau:
- So sánh trực tiếp với các lô đất mặt tiền rộng hơn tại Quận 3 có giá thấp hơn, làm nổi bật hạn chế về chiều ngang nhỏ của lô đất này.
- Làm rõ chi phí phát sinh khi xây dựng trên diện tích hẹp, giảm thiểu tính linh hoạt trong thiết kế công trình.
- Đưa ra cam kết giao dịch nhanh, thanh toán rõ ràng, giảm thiểu rủi ro cho bên bán.
- Nhấn mạnh xu hướng thị trường hiện nay có thể chưa hỗ trợ tăng giá đột biến, do đó mức giá hiện tại cần sát thực tế để giao dịch thành công.
Kết luận, mức giá 110 tỷ đồng có thể chấp nhận được trong trường hợp nhà đầu tư có chiến lược phát triển dài hạn hoặc khai thác đặc thù. Tuy nhiên, với mục đích đầu tư thông thường, đề xuất giá khoảng 95-100 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn và khả năng giao dịch thành công cao hơn.
