Thẩm định giá trị thực:
Diện tích mặt bằng kinh doanh là 30m² (3m x 10m), mặt tiền đường lớn Ngô Tất Tố, Quận Bình Thạnh – khu vực sầm uất, gần trường đại học Tôn Đức Thắng và chung cư City Garden. Giá thuê 18 triệu/tháng tương đương khoảng 600.000 VNĐ/m²/tháng.
So với mặt bằng chung khu vực Bình Thạnh, các mặt bằng mặt tiền đường lớn, vị trí đắc địa thường có giá thuê dao động từ 400.000 – 700.000 VNĐ/m²/tháng tùy theo chất lượng mặt bằng và lưu lượng khách hàng. Với mặt tiền 3m, diện tích nhỏ, giá 18 triệu/tháng không nằm trong mức rẻ, nhưng cũng không phải quá đắt nếu vị trí kinh doanh thực sự đắc địa.
Nhà 1 trệt 1 lầu nhưng diện tích nhỏ, kết cấu đơn giản, nên không có lợi thế về không gian sử dụng nhiều tầng. Chi phí vận hành, bảo trì cũng sẽ tương đối thấp.
Nhận xét về giá: Giá thuê này ở mức khá cao so với diện tích nhỏ, tuy nhiên nếu xét về vị trí và dòng khách hàng từ trường ĐH và chung cư lân cận thì vẫn có thể chấp nhận được, nhưng người thuê cần thương lượng để có ưu đãi hoặc làm rõ điều kiện hợp đồng thuê.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền đường lớn Ngô Tất Tố: Thuận tiện trưng bày, thu hút khách qua lại.
- Vị trí đắc địa: Đối diện trường đại học Tôn Đức Thắng, lượng khách trẻ, nhu cầu cao về ăn uống, giải trí, dịch vụ.
- Gần chung cư cao cấp City Garden: Khách hàng tiềm năng đa dạng, ổn định về tài chính.
- Kết cấu 1 trệt 1 lầu: Có thể tận dụng không gian tầng trên làm kho, văn phòng nhỏ hoặc khu vực phục vụ khách.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng này phù hợp nhất để kinh doanh dịch vụ ăn uống như trà sữa, quán cafe nhỏ, hoặc shop phụ kiện với lượng khách hàng là sinh viên và cư dân quanh khu vực. Kích thước nhỏ khiến mô hình kinh doanh phải tập trung vào mặt hàng có turnover nhanh, không cần nhiều kho chứa.
Không phù hợp cho mô hình kinh doanh diện tích lớn, kho xưởng hay văn phòng quy mô vì diện tích hạn chế và không gian sử dụng tầng trên bị giới hạn.
Nếu có điều kiện thương lượng giá tốt, đây là vị trí để khai thác dòng tiền ổn định, đặc biệt nếu người thuê có mô hình phù hợp với lượng khách trẻ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Xí, P26, Bình Thạnh) | Đối thủ 2 (Đường Đinh Bộ Lĩnh, P26, Bình Thạnh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 30 m² (3×10) | 35 m² (4×8.7) | 40 m² (4×10) |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 18 | 16 | 20 |
| Mặt tiền | 3m, đường lớn Ngô Tất Tố | 4m, đường nhỏ hơn Nguyễn Xí | 4m, đường Đinh Bộ Lĩnh |
| Vị trí | Đối diện ĐH Tôn Đức Thắng, gần chung cư City Garden | Gần chợ Bình Thạnh, khu dân cư đông | Gần bến xe Miền Đông mới, khu kinh doanh sầm uất |
| Kết cấu | 1 trệt 1 lầu | 1 trệt, nhà mới | 1 trệt 1 lầu, nhà cũ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý: Đã có sổ, cần xác nhận rõ ràng về quyền cho thuê và thời hạn hợp đồng.
- Xem xét kết cấu nhà, đặc biệt tầng lầu có an toàn, không bị thấm dột, không gian sử dụng hợp lý.
- Kiểm tra dòng khách thực tế trên tuyến đường, tránh thuê với giá cao nhưng lưu lượng khách thấp vào khung giờ kinh doanh.
- Đánh giá vấn đề tiếng ồn, giao thông, và khả năng đậu đỗ xe cho khách hàng.
- Kiểm tra quy định quản lý khu vực về ngành nghề kinh doanh có phù hợp không (ví dụ: hạn chế tiếng ồn, giờ mở cửa…).
