Thẩm định giá trị thực:
Nhà hiện trạng là nhà nát 1 tầng trên diện tích 95m² tại mặt tiền đường Nguyễn Đình Chính, Phường 15, Quận Phú Nhuận. Giá chào bán là 11,5 tỷ đồng, tương đương ~121,05 triệu/m².
So sánh với mặt bằng giá đất trung bình tại khu vực Phú Nhuận, đất mặt tiền đường lớn có thể dao động từ 150-200 triệu/m² tùy vị trí cụ thể. Tuy nhiên, đây là nhà nát, chưa tận dụng được hết tiềm năng xây dựng cao tầng. Với mật độ xây dựng tại Phú Nhuận thường cho phép xây 1 hầm + 6 tầng, nếu xây mới hoàn thiện với giá xây dựng thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m², tổng chi phí xây dựng cho 6 tầng sẽ vào khoảng 3,5-4 tỷ đồng.
Nếu mua và xây mới, tổng chi phí đất + xây dựng sẽ vào khoảng 15-16 tỷ đồng, trong khi hiện tại giá chào chỉ 11,5 tỷ. Điều này cho thấy mức giá này có vẻ khá thấp nếu xét về tiềm năng xây dựng.
Tuy nhiên, cần lưu ý đây là nhà trong hẻm (khác biệt với mô tả mặt tiền) và thực trạng nhà nát 1 tầng, khả năng tận dụng ngay thấp, gây hạn chế giá trị sử dụng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí gần UBND Phú Nhuận, thuận tiện di chuyển về sân bay, Quận 1, Bình Thạnh, tạo lợi thế cho kinh doanh hoặc cho thuê.
– Mặc dù mô tả “mặt tiền” nhưng thực tế thuộc loại nhà ngõ, hẻm, đây là điểm trừ lớn về mặt giao thông, đặc biệt với nhu cầu kinh doanh hoặc mở shop cần mặt tiền rộng, dễ tiếp cận.
– Nhà có sổ hồng rõ ràng, pháp lý sạch, đó là điểm cộng lớn trong bối cảnh nhiều nhà đất quận Phú Nhuận vướng quy hoạch hoặc chưa có giấy tờ đầy đủ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với trạng thái nhà nát 1 tầng trong hẻm, kịch bản tối ưu là mua để đầu tư xây dựng lại nhà cao tầng cho thuê hoặc khai thác kinh doanh nhỏ. Nếu không đủ vốn xây mới, có thể tận dụng cho thuê hiện trạng để có dòng tiền tạm thời.
Ở thực không hợp lý do nhà cũ và hẻm nhỏ, khó phù hợp với gia đình cần không gian rộng rãi và tiện nghi hiện đại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nguyễn Văn Trỗi) | Đối thủ 2 (Phan Xích Long) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Nguyễn Đình Chính, hẻm nhỏ | Mặt tiền lớn, gần UBND Phú Nhuận | Mặt tiền đường chính, khu sầm uất |
| Diện tích | 95m² | 90m² | 100m² |
| Giá bán | 11,5 tỷ (121 triệu/m²) | 14 tỷ (155 triệu/m²) | 13,5 tỷ (135 triệu/m²) |
| Hiện trạng | Nhà nát 1 tầng trong hẻm | Nhà mới 3 tầng mặt tiền | Nhà cũ 2 tầng mặt tiền |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch khu vực, đảm bảo không nằm trong diện giải tỏa hay quy hoạch mở rộng đường.
- Xác minh rõ thực trạng hẻm: chiều rộng, khả năng quay đầu xe, dễ tiếp cận cho vận chuyển hàng hóa nếu kinh doanh.
- Kiểm tra hiện trạng nhà về độ chắc chắn, thấm dột, kết cấu, vì là nhà nát cần dự trù chi phí sửa chữa hoặc đập phá xây mới.
- Kiểm tra kỹ sổ hồng, tránh trường hợp tranh chấp, vướng quy hoạch.
Nhận xét: Giá 11,5 tỷ cho diện tích 95m² với nhà nát trong hẻm nhỏ là mức giá khá cao so với thực trạng và tính thanh khoản. Người mua nên thương lượng giảm giá ít nhất 10-15% vì chi phí đầu tư xây dựng lại khá lớn, đồng thời vị trí hẻm nhỏ làm giảm giá trị sử dụng. Nếu không giảm được giá, người mua nên cân nhắc kỹ vì rủi ro về vốn khá cao.
