Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích 45m² mặt bằng kinh doanh tầng trệt mặt tiền đường Nguyễn Hiến Lê, phường 13, Quận Tân Bình, mức giá thuê 8 triệu đồng/tháng tương đương khoảng 177.000 đ/m²/tháng. Đây là mặt bằng hoàn thiện cơ bản, phù hợp cho kinh doanh nhiều ngành nghề tự do.
So sánh với mặt bằng tương tự tại khu vực Tân Bình, giá thuê trung bình dao động từ 120.000 – 180.000 đ/m²/tháng tùy vị trí và tiện ích đi kèm. Mặt tiền đường lớn, khu dân cư đông đúc, gần trường học và chợ là lợi thế gia tăng giá trị mặt bằng. Tuy nhiên, giấy tờ pháp lý chỉ ghi “giấy tờ khác” cần kiểm tra kỹ tính pháp lý thực sự (có sổ hay hợp đồng thuê rõ ràng) để tránh rủi ro.
Nhận xét về giá: Giá thuê 8 triệu/tháng là mức cao vừa phải, không quá “ngáo giá” so với mặt bằng chung. Tuy nhiên, chưa có thông tin rõ về chiều rộng mặt tiền, hẻm phụ hay không, và tình trạng nội thất cụ thể nên cần thương lượng thêm để có thể giảm 5-10% giá thuê nếu có khuyết điểm.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Mặt bằng nằm ngay tầng trệt, mặt tiền đường Nguyễn Hiến Lê, thuận tiện cho việc kinh doanh và tiếp cận khách hàng.
– Khu vực dân cư đông đúc, gần nhiều trường học (cấp 1, 2, 3), chợ truyền thống và các chung cư Carillon 1-3 tạo nguồn khách ổn định.
– Hoàn thiện cơ bản giúp tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu cho người thuê.
– Kinh doanh tự do đa ngành nghề phù hợp với nhiều mô hình như cửa hàng tiện lợi, quán ăn, văn phòng nhỏ, hoặc dịch vụ.
Điểm chưa rõ là về chiều rộng mặt tiền, có chỗ để xe khách hay không và hẻm phụ quay đầu xe ra sao, đây là điểm cần kiểm tra kỹ để đảm bảo tiện lợi vận hành.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để thuê làm cửa hàng kinh doanh nhỏ, quán ăn nhanh, hoặc văn phòng đại diện dịch vụ. Vị trí mặt tiền và dân cư đông phù hợp dòng tiền ổn định. Nếu đầu tư lâu dài có thể phát triển mô hình cho thuê lại hoặc kinh doanh đa ngành kết hợp dịch vụ giao nhận tận nhà.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 | Đối thủ 2 |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Mặt tiền đường Nguyễn Hiến Lê, P13, Tân Bình | Mặt tiền đường Trường Chinh, P14, Tân Bình | Mặt tiền đường Lạc Long Quân, P10, Tân Bình |
| Diện tích | 45m² | 40m² | 50m² |
| Giá thuê (đồng/tháng) | 8.000.000 | 7.200.000 | 8.500.000 |
| Tình trạng nội thất | Hoàn thiện cơ bản | Hoàn thiện cơ bản | Hoàn thiện đầy đủ |
| Tiện ích xung quanh | Gần trường học, chợ, chung cư | Gần chợ, khu văn phòng | Gần siêu thị, trường học |
| Pháp lý | Giấy tờ khác (chưa rõ) | Hợp đồng thuê rõ ràng | Giấy tờ đầy đủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra rõ ràng tính pháp lý của hợp đồng thuê hoặc quyền sử dụng mặt bằng (có sổ hay hợp đồng thuê dài hạn không).
- Đo đạc chính xác chiều rộng mặt tiền và chiều sâu để đảm bảo không gian kinh doanh hợp lý.
- Kiểm tra hạ tầng xung quanh: hẻm phụ, chỗ để xe, khả năng quay đầu xe tránh gây khó khăn cho khách hàng.
- Kiểm tra tình trạng nội thất hoàn thiện: hệ thống điện nước, cửa ra vào, an ninh.
- Đánh giá phong thủy căn mặt bằng (hướng, ánh sáng, thoáng khí) để tránh các điểm bất lợi.
