Nhận định giá bán đất mặt tiền Quốc lộ 13, P. Hiệp Bình Chánh, TP. Thủ Đức
Với diện tích 250 m² (trong đó thực tế sử dụng 181 m² sau trừ lộ giới), mặt tiền rộng 9 m, chiều sâu 23 m, đất thổ cư có sổ riêng rõ ràng, vị trí đắc địa ngay mặt tiền Quốc lộ 13 đang mở rộng lên 60m (10 làn xe), đối diện Đại học Luật TP.HCM, thuận tiện kinh doanh đa dạng mô hình, thì mức giá 30 tỷ đồng tương đương ~120 triệu/m² được chủ bất động sản đưa ra là khá cao so với mặt bằng chung hiện nay.
Phân tích thị trường so sánh
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng/m²) | Đặc điểm | Ngày tham khảo |
|---|---|---|---|---|---|
| QL13, P. Hiệp Bình Chánh, TP. Thủ Đức | 250 | 30 | 120 | Mặt tiền rộng, vị trí kinh doanh, đất thổ cư có sổ | 2024 |
| Gần đường Võ Văn Ngân, P. Bình Thọ, TP. Thủ Đức | 200 | 20 | 100 | Đất thổ cư, mặt tiền kinh doanh, không rộng bằng QL13 | 2024 |
| Đường Lê Văn Việt, P. Hiệp Phú, TP. Thủ Đức | 220 | 22 | 100 | Đất thổ cư, mặt tiền đường kinh doanh | 2024 |
| Đường Quốc lộ 13 (khu vực khác), Bình Thạnh | 180 | 19 | 105 | Vị trí kinh doanh mặt tiền, nhỏ hơn, pháp lý đầy đủ | 2024 |
Đánh giá mức giá 30 tỷ đồng
Giá 120 triệu/m² tại mặt tiền QL13, TP. Thủ Đức là mức khá cao so với các bất động sản tương tự trong khu vực có mặt tiền kinh doanh, diện tích lớn, và pháp lý rõ ràng.
Điểm cộng là vị trí vàng ngay tuyến thương mại huyết mạch, mặt tiền rộng 9m, nở hậu tài lộc, phù hợp đa dạng mô hình kinh doanh, và hiện trạng cho thuê mặt bằng 25 triệu/tháng giúp tạo dòng tiền tạm thời.
Tuy nhiên, mức giá này đang cao hơn khoảng 15-20% so với các sản phẩm tương đương đã giao dịch hoặc chào bán trong cùng TP. Thủ Đức hoặc các khu vực liền kề như Bình Thạnh. Vì thế, nếu mua để đầu tư lâu dài, giá 30 tỷ có thể chấp nhận được trong trường hợp người mua có tiềm lực tài chính mạnh, hoặc muốn sở hữu vị trí cực hiếm trên trục QL13, chuẩn bị phát triển dự án kinh doanh lớn.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên so sánh thị trường và đặc điểm lô đất, mức giá hợp lý nên nằm trong khoảng 25 – 26 tỷ đồng (tương đương 100-104 triệu/m² sử dụng thực tế), đây là mức giá vừa đảm bảo lợi nhuận cho người bán vừa tạo điều kiện hấp dẫn cho người mua đầu tư kinh doanh hoặc phát triển dự án.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá từ 30 tỷ xuống khoảng 25-26 tỷ, người mua có thể đưa ra các luận điểm:
- Phân tích chi tiết các giao dịch thực tế gần đây cho thấy giá thị trường đang thấp hơn đáng kể.
- Phân tích rủi ro thị trường có thể biến động, đặc biệt về quy hoạch và giá đất mặt tiền QL13.
- Đề cập đến chi phí thời gian và chi phí tài chính nếu mua với giá cao, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư.
- Cam kết giao dịch nhanh, thanh toán linh hoạt, giảm bớt rủi ro cho người bán.
Kết luận, giá 30 tỷ là mức giá cao, chỉ nên xuống tiền nếu có nhu cầu sở hữu vị trí đắc địa và đủ tài chính mạnh, còn nếu nhằm mục tiêu đầu tư sinh lời hoặc phát triển mở rộng kinh doanh, nên thương lượng giá giảm khoảng 15-20% để đảm bảo hiệu quả.
