Thẩm định giá trị thực:
Diện tích mặt bằng 7x15m = 105m², giá thuê 45 triệu/tháng, tức đơn giá khoảng 428.571 VNĐ/m²/tháng. Đây là mức giá thuê mặt bằng kinh doanh mặt tiền tại khu vực Quận Phú Nhuận, đặc biệt vị trí ngay ngã 4 Nguyễn Văn Trỗi – Trần Huy Liệu, vốn là khu vực cực kỳ đắc địa, sầm uất, giao thông thuận lợi, rất hiếm mặt bằng trống mặt tiền đúng tầm diện tích này.
So với mặt bằng kinh doanh mặt tiền tại các tuyến đường chính của Phú Nhuận, giá thuê trung bình dao động từ 350.000 – 500.000 VNĐ/m²/tháng tùy vị trí, kết cấu và mặt tiền. Do đó, mức giá 45 triệu/tháng nói trên không phải là quá cao, ở mức hợp lý nếu mặt bằng có kết cấu tốt, dễ khai thác kinh doanh.
Tuy nhiên, điểm cần lưu ý là mặt bằng chỉ có kết cấu trệt trống suốt, chưa rõ về tình trạng nội thất, hệ thống điện nước, toilet, cũng như khả năng đậu xe. Đây là những yếu tố có thể ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng vận hành và thu hút khách thuê.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí mặt tiền ngay ngã tư lớn Nguyễn Văn Trỗi – Trần Huy Liệu, rất hiếm mặt bằng trống, giúp tăng tối đa lượng tiếp cận khách hàng và độ nhận diện thương hiệu.
– Diện tích rộng 7m mặt tiền, lý tưởng cho showroom, salon, spa với không gian trưng bày thoáng đãng.
– Kết cấu trệt trống suốt giúp khách thuê dễ dàng thiết kế, cải tạo theo nhu cầu riêng mà không phải phá dỡ nhiều.
– Phường 5, Quận Phú Nhuận là khu vực trung tâm, phát triển, mật độ dân cư và lưu lượng xe cộ lớn, thuận lợi cho các dịch vụ kinh doanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí và diện tích hiện tại, mặt bằng này phù hợp nhất cho:
- Showroom, salon, spa cao cấp: tận dụng mặt tiền đẹp, lượng khách qua lại đông, dễ dàng setup không gian trưng bày sản phẩm/dịch vụ.
- Văn phòng công ty hoặc cửa hàng dịch vụ có lượng khách hàng thường xuyên cao.
- Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí mặt tiền đắt đỏ và thiếu tầng trên để mở rộng.
- Không thích hợp để đầu tư xây dựng lại do là thuê mặt bằng, không sở hữu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mặt tiền Lê Văn Sỹ) |
Đối thủ 2 (Mặt tiền Phan Đình Phùng) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Ngã 4 Nguyễn Văn Trỗi – Trần Huy Liệu | Đường Lê Văn Sỹ (quận Phú Nhuận) | Đường Phan Đình Phùng (quận Phú Nhuận) |
| Diện tích (m²) | 105 | 90 | 110 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 45 | 38 | 50 |
| Đơn giá (VNĐ/m²/tháng) | 428.571 | 422.222 | 454.545 |
| Kết cấu | Trệt trống suốt | Trệt + lầu, có sẵn nội thất | Trệt trống, mặt tiền rộng 6m |
| Phù hợp | Showroom, salon, spa | Văn phòng, cửa hàng | Showroom, cửa hàng dịch vụ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý: đã có sổ, cần xem giấy tờ thuê rõ ràng, tránh trường hợp tranh chấp.
- Kiểm tra hiện trạng mặt bằng: hệ thống điện nước, điều kiện vệ sinh, hệ thống phòng cháy chữa cháy.
- Đánh giá khả năng đậu xe, quay đầu xe, đặc biệt với mặt bằng ngay ngã tư giao thông đông đúc.
- Kiểm tra tiếng ồn, khói bụi từ giao thông có ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh không.
- Kiểm tra quy hoạch tương lai khu vực để tránh bị ảnh hưởng bởi dự án mở rộng đường hay giải tỏa.
Nhận xét về giá: Mức giá thuê 45 triệu/tháng cho mặt bằng 7x15m tại ngã 4 trung tâm Quận Phú Nhuận là mức giá hợp lý, không quá cao so với thị trường hiện nay. Tuy nhiên, khách thuê cần cân nhắc kỹ về điều kiện mặt bằng và các chi phí phát sinh khác. Nếu mặt bằng không có sẵn tiện ích hoặc hệ thống cơ sở hạ tầng tốt, có thể thương lượng giảm giá từ 5-10% để đảm bảo hiệu quả kinh doanh lâu dài.
