Thẩm định giá trị thực:
Diện tích 76 m² (4x19m), nhà phố 1 trệt 2 lầu với 4 phòng ngủ, 3 WC, tọa lạc trên mặt đường Trương Vĩnh Ký rộng 20m, khu vực sầm uất Quận Tân Phú. Giá thuê 25 triệu/tháng tương đương ~329.000 VNĐ/m²/tháng.
So với mặt bằng kinh doanh khu vực Tân Phú, giá thuê mặt tiền đường lớn dao động khoảng 300.000 – 400.000 VNĐ/m² tùy vị trí và kết cấu. Nhà cũ sửa lại như mô tả thì giá này ở mức trung bình khá. Tuy nhiên, đây không phải nhà mới xây hoặc mặt bằng trống, nên chi phí vận hành có thể cao hơn (bảo trì, sửa chữa). Nếu tính chi phí xây mới (6-7 triệu/m²) cho 3 tầng thì thuê 25 triệu là chưa quá cao so với giá trị khai thác.
Nhận xét về giá: Giá thuê 25 triệu/tháng là hợp lý với mặt tiền đường lớn, diện tích và kết cấu 3 tầng, nhưng không quá ưu đãi. Người thuê cần thương lượng để có thể giảm từ 5-10% nếu nhà còn cũ và cần sửa chữa thêm.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền đường Trương Vĩnh Ký rộng 20m, thuận tiện cho kinh doanh, tiếp cận khách hàng.
- Vị trí gần ngã tư Nguyễn Xuân Khoát – khu vực đông dân cư, lưu lượng giao thông cao, tiềm năng thu hút khách.
- Nhà có 3 tầng, nhiều phòng ngủ và WC, phù hợp đa dạng ngành nghề như spa, văn phòng công ty, kinh doanh online.
- Gần Aeon Mall và giáp ranh quận Tân Bình, tăng tính kết nối và tiềm năng phát triển.
- Nhược điểm: Nhà hơi cũ, cần kiểm tra kỹ tình trạng sửa chữa, có thể ảnh hưởng chi phí vận hành.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn này phù hợp nhất với:
- Kinh doanh dịch vụ: Spa, salon, văn phòng đại diện, cửa hàng online tận dụng vị trí mặt tiền và cấu trúc nhiều phòng.
- Cho thuê văn phòng nhỏ: Phù hợp công ty startup, công ty vừa với nhu cầu không gian làm việc riêng biệt.
- Không phù hợp để làm kho xưởng do vị trí mặt tiền và khu vực dân cư đông đúc.
- Đầu tư xây lại chưa tối ưu vì vị trí đã có nhà 3 tầng, chi phí xây mới cao và mất thời gian.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mặt bằng đường Lũy Bán Bích) | Đối thủ 2 (Nhà mặt tiền đường Tân Sơn Nhì) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 76 m² (4x19m) | 70 m² | 80 m² |
| Giá thuê | 25 triệu/tháng (~329.000 VNĐ/m²) | 22 triệu/tháng (~314.000 VNĐ/m²) | 28 triệu/tháng (~350.000 VNĐ/m²) |
| Kết cấu | 1 trệt 2 lầu, 4PN, 3WC | 1 trệt 1 lầu, 3PN | 1 trệt 2 lầu, 5PN |
| Vị trí | Mặt tiền đường 20m, gần ngã tư Nguyễn Xuân Khoát | Mặt tiền hẻm lớn, cách đường chính 50m | Mặt tiền đường lớn, khu vực đông dân cư |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng sửa chữa, đặc biệt hệ thống điện nước, thấm dột do nhà hơi cũ.
- Xác thực pháp lý sổ đỏ, không có tranh chấp hoặc quy hoạch treo.
- Đánh giá phong thủy và hướng nhà (hướng chưa được cung cấp) để tránh ảnh hưởng kinh doanh.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe, bãi đậu xe cho khách và nhân viên vì mặt tiền đường lớn nhưng có thể bị hạn chế do quy hoạch.
- Đo đạc lại diện tích thực tế, tránh sai lệch với giấy tờ.
