Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 71 m² (4 x 17,5 m), giá chào bán 12,5 tỷ đồng, tương đương 176,06 triệu/m². Với nhà 4 tầng, tổng diện tích sàn ước tính khoảng 280 m² (71 m² x 4 tầng). Nếu chia đều giá trị nhà theo diện tích sàn, giá sàn xây dựng bình quân đang ở mức khoảng 6-7 triệu/m² (xây mới), thì giá xây mới hoàn thiện tối thiểu khoảng 1,7 – 2 tỷ đồng cho phần xây dựng thô và hoàn thiện. Phần còn lại là giá đất và vị trí mặt tiền.
Giá đất mặt tiền đường Thống Nhất, Phường 11, Gò Vấp hiện nay dao động khoảng 130-150 triệu/m² cho các lô đất đẹp, mặt tiền rộng trên 5m. Lô đất này chỉ có mặt tiền 4m, nhỏ hơn so với chuẩn mặt tiền đẹp nên giá tính trên m² đất sẽ bị đội lên.
Như vậy, mức giá 12,5 tỷ tương đương 176 triệu/m² là khá cao so với mặt bằng chung, khoảng 15-35% cao hơn so với khu vực lân cận. Tuy nhiên, nếu xét về vị trí mặt tiền đường lớn, nhà 4 tầng, nội thất đầy đủ và có sổ hồng hoàn công đầy đủ thì mức giá này vẫn nằm trong vùng có thể chấp nhận được.
Điểm cần lưu ý là nhà nằm trong hẻm xe hơi, mặt tiền 4m không phải là mặt tiền phố rộng thoáng, điều này có thể ảnh hưởng đến giá trị thực so với nhà mặt phố chính. Người mua cần kiểm tra lại quy hoạch hẻm, khả năng xây dựng và lưu thông xe cộ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí đường Thống Nhất: tuyến đường chính, dễ dàng kết nối với các quận trung tâm.
- Nhà 4 tầng, 6 phòng ngủ:
- Nội thất đầy đủ, sổ hồng hoàn công rõ ràng:
- Hẻm xe hơi:
- Mặt tiền 4m:
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê dòng tiền dài hạn. Với 6 phòng ngủ và nội thất đầy đủ, có thể khai thác cho thuê từng phòng (homestay, căn hộ mini) hoặc cho thuê nguyên căn với giá 25 triệu/tháng như hiện tại.
Khả năng đầu tư xây lại sẽ tốn chi phí lớn do diện tích đất nhỏ và mặt tiền hẹp, ít tiềm năng mở rộng nên không khuyến nghị đầu tư xây mới quy mô lớn. Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí hẻm và khu dân cư đông đúc.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Phan Văn Trị) | Đối thủ 2 (Đường Lê Văn Thọ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 71 m² (4×17,5) | 75 m² (5×15) | 70 m² (4×17,5) |
| Giá chào bán | 12,5 tỷ | 11,2 tỷ | 13 tỷ |
| Giá/m² | 176 triệu | 149,3 triệu | 185,7 triệu |
| Mặt tiền | 4 m (hẻm xe hơi) | 5 m (mặt phố chính) | 4 m (hẻm xe hơi) |
| Kết cấu | 4 tầng, 6PN | 3 tầng, 4PN | 4 tầng, 5PN |
| Pháp lý | Sổ hồng, hoàn công đủ | Sổ hồng | Sổ hồng |
| Tiềm năng cho thuê | 25 triệu/tháng | 20 triệu/tháng | 28 triệu/tháng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ hồng và hoàn công để tránh tranh chấp.
- Kiểm tra kích thước hẻm, khả năng quay đầu xe và lưu thông xe cộ.
- Kiểm tra thực tế nội thất, hệ thống điện nước, phòng chống thấm dột do nhà đã xây 4 tầng.
- Đánh giá phong thủy mặt tiền 4m, chiều dài sâu để tránh lỗi phong thủy gây ảnh hưởng sức khỏe và tài lộc.
- Xác minh quy hoạch đường Thống Nhất và khu vực xung quanh để tránh bị giải tỏa hoặc hạn chế xây dựng tương lai.
