Nhận định mức giá bán nhà mặt tiền đường Yên Thế, Tân Bình
Giá bán 23,6 tỷ đồng cho nhà cấp 4 diện tích 140m² mặt tiền 13m, chiều dài 11m, vị trí ngay gần sân bay Tân Sơn Nhất là mức giá khá cao nhưng có thể chấp nhận được trong bối cảnh thị trường hiện nay nếu xét về tiềm năng đầu tư.
Lý do:
- Đất thuộc khu vực trung tâm quận Tân Bình, gần sân bay, thuộc khu vực sầm uất với nhiều tiện ích, rất thuận tiện cho việc kinh doanh hoặc cho thuê.
- Pháp lý rõ ràng, có 2 sổ hồng riêng, đất thổ cư, không còn lộ giới, thuận lợi xây dựng mới theo giấy phép được cấp (1 hầm, trệt, 1 lửng, 4 lầu, sân thượng).
- Nhà đang cho thuê, có dòng tiền hiện hữu, phù hợp nhà đầu tư mua để kinh doanh CHDV, khách sạn mini, văn phòng cho thuê.
Tuy nhiên, mức giá trên tương đương khoảng 168,57 triệu/m² đất sử dụng, khá cao so với mặt bằng chung khu vực Tân Bình cũng như các tuyến đường mặt tiền gần sân bay.
Phân tích so sánh giá thị trường khu vực Tân Bình gần sân bay
| Địa điểm | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Loại hình | Tiện ích và pháp lý |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Yên Thế, P2, Tân Bình (bán nhà) | 140 | 23,6 | 168,57 | Nhà cấp 4, mặt tiền | 2 sổ hồng, xây dựng tự do, gần sân bay |
| Đường Trường Sơn, Tân Bình (tham khảo) | 130 | 19,5 | 150 | Nhà 1 trệt 3 lầu, mặt tiền | Pháp lý đầy đủ, cách sân bay 300m |
| Đường Bạch Đằng, Tân Bình | 120 | 18 | 150 | Nhà phố 3 tầng | Pháp lý rõ ràng, kinh doanh tốt |
| Đường Hoàng Văn Thụ, Tân Bình | 140 | 21 | 150 | Nhà mặt tiền, 2 lầu | Pháp lý đầy đủ, gần tiện ích |
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Xác minh lại giấy tờ pháp lý 2 sổ hồng riêng, đảm bảo không có tranh chấp, lộ giới hay vướng quy hoạch.
- Kiểm tra kỹ giấy phép xây dựng mới đã được cấp có đúng theo quy hoạch hiện hành, có thể xây dựng tối đa như cam kết không.
- Đánh giá hiện trạng nhà cấp 4 đang cho thuê, xác định hợp đồng cho thuê, dòng tiền thực tế và khả năng tiếp quản.
- Chủ nhà có thể thương lượng giảm giá do nhà cấp 4 hiện trạng cũ, cần tốn chi phí cải tạo hoặc xây mới.
- Thương lượng các điều khoản thanh toán, hỗ trợ pháp lý, hoặc giảm giá do cần bán nhanh.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên phân tích giá thị trường và tình trạng thực tế, mức giá hợp lý để thương lượng nên dao động khoảng 20 – 21 tỷ đồng, tương đương 143 – 150 triệu/m². Đây là mức giá hợp lý hơn dựa trên giá đất mặt tiền khu vực Tân Bình gần sân bay và tính đến việc nhà cấp 4 cần xây dựng lại nhiều tầng.
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Nhấn mạnh thực trạng nhà cấp 4 cần cải tạo, chi phí xây mới lớn, nên giá bán cần giảm để phù hợp với tổng vốn đầu tư.
- So sánh với các bất động sản tương đương đã giao dịch với giá khoảng 150 triệu/m² để làm cơ sở thương lượng.
- Đề nghị thanh toán nhanh, đưa ra cam kết mua chắc chắn để tạo sự yên tâm cho chủ nhà.
- Nhấn mạnh lợi ích bán nhanh, giảm chi phí duy trì tài sản và có thể tránh rủi ro biến động thị trường.
Kết luận
Giá 23,6 tỷ đồng có thể được xem là cao nhưng không phải không hợp lý nếu nhà đầu tư đánh giá cao vị trí đắc địa và tiềm năng phát triển lâu dài. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả tài chính, nên thương lượng giảm giá về tầm 20 – 21 tỷ đồng. Việc kiểm tra pháp lý và giấy phép xây dựng là bước quan trọng không thể bỏ qua trước khi quyết định xuống tiền.
