Nhận định về mức giá 8,9 tỷ đồng cho căn nhà mặt tiền đường Nguyễn Ảnh Thủ, Quận 12
Mức giá 8,9 tỷ đồng cho căn nhà diện tích đất 90 m², diện tích sử dụng 64 m², mặt tiền 3.6 m và chiều dài 25 m trên đường Nguyễn Ảnh Thủ, Quận 12 được đánh giá là cao so với mặt bằng chung khu vực
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang phân tích | Giá trung bình khu vực Quận 12 (tham khảo 2024) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 90 m² | 70 – 120 m² | Diện tích trung bình, phù hợp với nhà phố. |
| Diện tích sử dụng | 64 m² | 70 – 100 m² | Nhỏ hơn mặt bằng chung, ảnh hưởng đến tiện ích sử dụng. |
| Giá/m² đất | 98,89 triệu/m² (tính theo giá 8,9 tỷ/90 m²) | 60 – 80 triệu/m² (vị trí mặt tiền đường lớn Quận 12) | Giá/m² đang cao hơn 20-30% so với mặt bằng trung bình. |
| Tình trạng nhà | Nhà nát, 1 tầng, 1 phòng ngủ, hoàn thiện cơ bản | Nhiều nhà mặt tiền Quận 12 có nhà mới xây hoặc cải tạo hiện đại | Phân khúc nhà nát giá nên thấp hơn nhà hoàn thiện, ảnh hưởng tới giá trị. |
| Vị trí | Mặt tiền đường Nguyễn Ảnh Thủ, kết nối nhiều tiện ích, đường rộng trên 10 m | Mặt tiền các đường lớn trong Quận 12 tương đương hoặc tốt hơn | Ưu điểm lớn, giá có thể cao hơn một chút. |
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Pháp lý rõ ràng: Bất động sản đã có sổ đỏ sạch, không vướng lộ giới, là điểm cộng rất lớn và cần kiểm tra kỹ.
- Tình trạng nhà: Nhà nát, cần dự trù chi phí cải tạo hoặc xây mới. Đây là khoản chi phí lớn nên cần tính toán kỹ trước khi mua.
- Khả năng sinh lời hoặc sử dụng: Với nhà 1 phòng ngủ, phù hợp người độc thân hoặc cặp vợ chồng trẻ, không phù hợp đại gia đình.
- Thương lượng giá: Với tình trạng nhà nát và giá hiện tại cao hơn mặt bằng, nên thương lượng giảm giá.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý cho căn nhà này nên dao động trong khoảng 7,5 – 8 tỷ đồng. Mức giá này phản ánh đúng tình trạng nhà cần cải tạo, giá thị trường khu vực và vị trí mặt tiền tốt.
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày rõ ràng về chi phí cải tạo nhà nát, ước tính từ 1-1,5 tỷ đồng, làm giảm giá trị sử dụng hiện tại.
- So sánh với các căn nhà mặt tiền tương tự đã bán trong Quận 12 với giá khoảng 60-80 triệu/m², thấp hơn giá đề xuất.
- Nhấn mạnh đến tính thanh khoản nhanh nếu đồng ý mức giá hợp lý, giúp chủ nhà không phải chờ đợi lâu trên thị trường.
- Đề nghị xem xét trực tiếp nhà, đánh giá kỹ tình trạng và pháp lý để tăng tính thuyết phục.
Kết luận
Giá 8,9 tỷ đồng cho căn nhà nát 1 tầng, diện tích sử dụng 64 m² trên diện tích đất 90 m² mặt tiền 3.6 m tại vị trí mặt tiền đường Nguyễn Ảnh Thủ là khá cao, nhất là khi xét đến tình trạng nhà cần cải tạo lớn. Nếu bạn muốn đầu tư hoặc ở lâu dài, nên thương lượng mức giá khoảng 7,5 – 8 tỷ đồng để đảm bảo hợp lý về tài chính và khả năng sinh lời trong tương lai.
