Nhận định chung về mức giá bất động sản tại đường Nguyễn Oanh, Quận Gò Vấp
Với diện tích 146m² và giá bán 20,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 140,41 triệu đồng/m², căn nhà 2 mặt tiền đường Nguyễn Oanh và Lê Đức Thọ thuộc khu vực Quận Gò Vấp hiện tại đang có mức giá khá cao so với mặt bằng chung. Tuy nhiên, giá này có thể được xem là hợp lý trong trường hợp vị trí nhà có mặt tiền rộng, nằm trên tuyến đường chính, hẻm xe tải ra vào thuận tiện, thích hợp cho kinh doanh hoặc đầu tư xây dựng khách sạn, căn hộ dịch vụ.
Phân tích chi tiết và so sánh mức giá
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Loại hình | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nguyễn Oanh, Gò Vấp (bất động sản đang xem) | 146 | 20,5 | 140,41 | Nhà mặt phố 2 mặt tiền | Phù hợp xây khách sạn, kinh doanh |
| Đường Lê Đức Thọ, Gò Vấp | 150 | 18,0 | 120,0 | Nhà mặt phố | Chưa có mặt tiền kinh doanh, hẻm nhỏ |
| Đường Phan Huy Ích, Gò Vấp | 140 | 17,5 | 125,0 | Nhà mặt phố | Vị trí không 2 mặt tiền, hẻm xe tải hạn chế |
| Đường Quang Trung, Gò Vấp | 160 | 22,0 | 137,5 | Nhà mặt phố 1 mặt tiền | Vị trí đẹp, kinh doanh tốt |
Đánh giá chi tiết
So với các bất động sản mặt phố trong khu vực Quận Gò Vấp, giá 140 triệu/m² là mức cao nhưng không quá đắt nếu xét về vị trí 2 mặt tiền đường lớn, diện tích xây dựng lớn, có thể xây lên đến 5 lầu + hầm với mật độ xây dựng 90%. Đây là ưu điểm rất lớn cho các nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu vừa ở vừa kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng.
Tuy nhiên, có một số điểm cần lưu ý:
- Phạm vi thuộc một phần đất giao thông (lộ giới 40m) có thể ảnh hưởng đến khả năng xin giấy phép xây dựng tối đa và thời gian hoàn thiện công trình.
- Giá bán có phần chênh lệch so với mặt bằng chung các tuyến đường lân cận không có 2 mặt tiền hoặc không cho phép xe tải ra vào tận cửa.
Đề xuất giá và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý có thể nằm trong khoảng 18,5 – 19,5 tỷ đồng. Đây là mức giá vừa phải hơn, vẫn đảm bảo khả năng sinh lời cao khi đầu tư hoặc kinh doanh.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, khách hàng nên:
- Trình bày rõ các rủi ro liên quan đến lộ giới và quy hoạch có thể ảnh hưởng đến quá trình xây dựng, từ đó giảm khả năng phát sinh chi phí và thời gian.
- So sánh mức giá với các bất động sản tương tự trong khu vực có ít ưu điểm hơn, minh chứng cho việc mức giá hiện tại hơi cao.
- Nhấn mạnh khả năng thanh toán nhanh và không phát sinh thủ tục phức tạp để tạo thiện cảm và tăng sức hấp dẫn của đề nghị.
Kết luận
Mức giá 20,5 tỷ đồng không quá cao với vị trí, diện tích và tiềm năng của căn nhà nhưng vẫn có thể thương lượng giảm 5-10% để đảm bảo sự hợp lý so với thị trường và giảm thiểu rủi ro về quy hoạch. Nếu mua để đầu tư dài hạn hoặc kinh doanh, đây là lựa chọn đáng cân nhắc trong khu vực Gò Vấp.
