Thẩm định giá trị thực:
Đất nền liền kề diện tích 100m² (10x10m), vị trí tại đường Quảng Tế, phường Thủy Xuân, TP. Huế, đất ở toàn bộ và có sổ hồng rõ ràng. Giá chào bán 1,98 tỷ đồng tương đương 19,8 triệu đồng/m².
So với mặt bằng giá đất nền tại khu vực trung tâm TP. Huế, đặc biệt khu vực Thủy Xuân, giá đất nền liền kề đường rộng 5m, ô tô tránh nhau thường dao động từ 15-18 triệu/m². Giá 19,8 triệu/m² là mức hơi cao, khoảng 10-20% so với giá phổ biến khu vực. Tuy nhiên, cần xem xét kỹ pháp lý, quy hoạch và tiện ích xung quanh để đánh giá chính xác.
Đường trước nhà rộng 5m, ô tô tránh nhau, là điểm cộng khá tốt so với các con hẻm nhỏ trong khu vực. Hướng Tây Bắc phù hợp với nhiều đối tượng mua ở hoặc đầu tư.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí kết nối thuận tiện giữa Điện Biên Phủ và Đồng Khởi, 2 trục đường chính của TP. Huế, giúp di chuyển nhanh và dễ dàng.
- Bề ngang rộng 10m, khá hiếm so với nhiều nền đất liền kề khác thường chỉ 5-6m, thuận tiện xây dựng nhà phố rộng hoặc biệt thự mini.
- Đất thổ cư toàn bộ, không vướng quy hoạch, có sổ hồng rõ ràng, minh bạch pháp lý.
- Đường trước nhà rộng 5m, ôtô tránh nhau, thuận lợi cho giao thông và không gian sống.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đất nền liền kề diện tích vuông vắn, vị trí đẹp, phù hợp nhất để xây nhà ở thực tế hoặc đầu tư cho thuê dài hạn. Với hướng Tây Bắc, có thể xây nhà phố 2-3 tầng đáp ứng nhu cầu gia đình hoặc cho thuê văn phòng nhỏ, căn hộ dịch vụ.
Cũng có thể xem xét đầu tư xây nhà cho thuê dòng tiền ổn định do vị trí giao thông thuận tiện và tiềm năng phát triển khu vực Thủy Xuân đang tăng dần.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Điện Biên Phủ) | Đối thủ 2 (Đường Đồng Khởi) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 100 (10×10) | 90 (6×15) | 120 (8×15) |
| Giá bán (triệu/m²) | 19.8 | 18.5 | 20 |
| Đường trước nhà | 5m, ô tô tránh | 8m, ô tô 2 chiều | 6m, ô tô tránh |
| Pháp lý | Sổ hồng, đất ở | Sổ đỏ, đất ở | Sổ hồng, đất ở |
| Tiện ích xung quanh | Gần trung tâm, kết nối nhanh | Trung tâm, nhiều dịch vụ | Trung tâm, khu dân trí cao |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch chi tiết khu vực, tránh bị vướng hành lang an toàn giao thông hoặc quy hoạch mới làm ảnh hưởng giá trị.
- Xác thực pháp lý sổ hồng, đảm bảo không có tranh chấp hoặc lấn chiếm.
- Đo đạc thực tế diện tích, tránh trường hợp bị thiếu hụt diện tích hoặc sai lệch kích thước.
- Đánh giá thực tế chất lượng đường giao thông, hạ tầng xung quanh (đèn đường, thoát nước, an ninh).
Nhận xét: Giá 1,98 tỷ cho nền đất 100m² tại vị trí trung tâm phường Thủy Xuân, đường ô tô tránh nhau là mức giá hơi cao so với mặt bằng chung. Người mua nên thương lượng giảm giá khoảng 5-10% để tránh mua đắt. Nếu không thể giảm, cần chắc chắn pháp lý minh bạch và không vướng quy hoạch để đảm bảo an toàn đầu tư.
Nếu người mua có nhu cầu sử dụng lâu dài hoặc đầu tư cho thuê lâu dài, căn đất này vẫn có giá trị tốt nhờ vị trí và kích thước nền rộng. Tuy nhiên, không nên xuống tiền ngay nếu chưa kiểm tra kỹ các yếu tố quy hoạch và pháp lý.