Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích 71 m² và giá 22,5 tỷ đồng, đơn giá bình quân khoảng 316,90 triệu đồng/m². Đây là mức giá rất cao so với mặt bằng chung căn hộ dịch vụ tại Quận Đống Đa, dù nằm ở vị trí trung tâm trên đường Láng. Cần lưu ý, tài sản hiện trạng là nhà cấp 4 chưa bàn giao, bàn giao thô, nên giá trị thực tế hiện tại chủ yếu là giá trị đất và giấy phép xây dựng kèm theo.
Giấy phép xây dựng 5 tầng + 1 hầm + 1 lửng + 1 tum thang cho phép xây dựng khoảng 350-400 m² sàn, nếu xây mới với chi phí xây dựng thô và hoàn thiện ước tính 6-7 triệu/m² thì chi phí xây dựng khoảng 2,4-2,8 tỷ đồng. Như vậy, phần còn lại (~20 tỷ) là giá trị đất và vị trí.
Giá đất tại đây đang ở mức cao, nhưng 316,9 triệu/m² vẫn vượt ngưỡng giá thị trường khu vực đường Láng khoảng 30-40%, đặc biệt cho dạng nhà cấp 4 cần xây mới hoàn toàn. Nếu so với căn hộ dịch vụ hoàn thiện cùng khu vực có giá 150-220 triệu/m² thì mức giá này đang bị đẩy lên quá cao do tiềm năng phát triển và giấy phép xây dựng sẵn có.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí lô góc 2 mặt ngõ, ngõ rộng ô tô đỗ cửa, thuận tiện kinh doanh căn hộ dịch vụ hoặc khách sạn mini.
– Giấy phép xây dựng sẵn cho phép xây dựng cao tầng lên tới 7 tầng (5 tầng nổi + 1 hầm + lửng + tum thang), rất hiếm trong khu vực trung tâm mật độ xây dựng kín.
– Sổ đỏ nở hậu, tăng tính thanh khoản và tiềm năng pháp lý an toàn.
– Khu vực có nhu cầu lớn về lưu trú và căn hộ dịch vụ do gần các trường đại học, bệnh viện, trung tâm hành chính.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ dịch vụ hoặc khách sạn mini là phương án tối ưu nhất. Với giấy phép xây dựng hiện tại, chủ đầu tư có thể xây mới hoàn thiện để khai thác cho thuê dài hạn hoặc ngắn hạn, mang lại dòng tiền ổn định và khả năng tăng giá tốt trong trung hạn.
Nếu mua để ở thực thì chưa phù hợp do phải xây mới và chi phí phát sinh lớn. Đầu tư xây dựng lại để bán hoặc cho thuê sẽ là lựa chọn sinh lời hợp lý hơn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Láng, căn hộ dịch vụ 80m²) | Đối thủ 2 (Phố Xuân Thủy, căn hộ dịch vụ 75m²) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 71 | 80 | 75 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 316,90 | 180 | 210 |
| Tình trạng | Nhà cấp 4, bàn giao thô | Hoàn thiện, mới | Hoàn thiện, mới |
| Pháp lý | Sổ hồng + giấy phép xây dựng 7 tầng | Sổ hồng, không có giấy phép xây dựng mở rộng | Sổ hồng, có giấy phép xây dựng 5 tầng |
| Vị trí | Lô góc, ngõ ô tô đỗ cửa | Ngõ nhỏ, xe máy | Ngõ rộng, ô tô vào thoải mái |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra chi tiết quy hoạch xây dựng thực tế, có đúng với giấy phép được tặng kèm không.
- Đánh giá hiện trạng nhà cấp 4, khảo sát nền móng, tránh phát sinh chi phí cải tạo lớn.
- Xem xét kỹ pháp lý liên quan đến sổ đỏ nở hậu để đảm bảo không có tranh chấp hay quy hoạch treo.
- Kiểm tra khả năng cấp phép xây dựng thực tế tại địa phương (điều chỉnh quy hoạch nếu có).
- Đánh giá dòng xe, giao thông trong ngõ, khả năng quay đầu xe ô tô khi khai thác khách sạn mini.
Nhận xét cuối cùng: Giá 22,5 tỷ đồng cho căn hộ dạng nhà cấp 4 71 m² tại trung tâm Quận Đống Đa đường Láng là mức được đẩy lên cao hơn thị trường từ 30-40% do giấy phép xây dựng sẵn có và vị trí lô góc. Người mua cần cân nhắc kỹ, tránh xuống tiền vội khi chưa kiểm tra đầy đủ pháp lý và quy hoạch xây dựng. Nếu mục tiêu đầu tư dài hạn, khai thác căn hộ dịch vụ hoặc khách sạn mini thì có thể xem xét nhưng cần thương lượng giảm giá khoảng 10-15% để bù trừ rủi ro xây dựng và vốn đầu tư lớn.
