Nhận định về mức giá 21 tỷ cho nhà tại 220 Nguyễn Văn Đậu, Quận Bình Thạnh
Giá 21 tỷ đồng cho căn nhà có diện tích đất 102 m² và diện tích sử dụng 265 m² tương đương khoảng 205,88 triệu đồng/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà mặt phố tại Quận Bình Thạnh hiện nay.
Nhà có chiều ngang chỉ 3,5 m, chiều dài 30 m, dạng nhà tóp hậu và 3 tầng, 5 phòng ngủ, 4 vệ sinh, nội thất đầy đủ. Hướng Tây Bắc, vị trí tại đường Nguyễn Văn Đậu – một trong những đường có giá trị tăng trưởng tốt nhưng cũng phải so sánh cẩn trọng với các sản phẩm tương tự.
Phân tích chi tiết và so sánh thực tế
| Tiêu chí | Bất động sản 220 Nguyễn Văn Đậu | Nhà mặt phố tương tự tại Bình Thạnh (tham khảo) |
|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 102 | 80 – 120 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 265 | 200 – 300 |
| Chiều ngang (m) | 3,5 | 4 – 6 |
| Chiều dài (m) | 30 | 15 – 25 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 21 | 12 – 18 |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | ~205,88 (dựa trên diện tích sử dụng) | 100 – 150 (theo thị trường) |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng chính chủ | Pháp lý rõ ràng |
| Đặc điểm | Nhà tóp hậu, mặt tiền hẹp, nhưng chiều dài sâu | Thông thường mặt tiền rộng hơn, dễ kinh doanh hơn |
Nhận xét và lưu ý khi cân nhắc xuống tiền
- Mức giá 21 tỷ đồng là cao so với các bất động sản tương tự tại khu vực Bình Thạnh. Nhà có mặt tiền hẹp 3,5 m và dạng tóp hậu nên hạn chế về mặt kinh doanh và tiềm năng phát triển so với nhà mặt tiền rộng.
- Ưu điểm lớn nhất là vị trí mặt phố, pháp lý rõ ràng và nhà có nội thất đầy đủ, có thể vào ở hoặc kinh doanh ngay.
- Chiều dài sâu 30 m và tổng diện tích sử dụng lớn là điểm cộng, tuy nhiên không bù đắp được hạn chế về mặt tiền hẹp.
- Với mức giá này, nên xem xét kỹ về khả năng sinh lời nếu mua đầu tư hoặc kinh doanh.
- Lưu ý thêm về các yếu tố pháp lý chi tiết như khả năng cải tạo, quy hoạch trong tương lai và các chi phí phát sinh.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng với chủ nhà
Dựa trên phân tích thị trường, mức giá hợp lý hơn cho căn nhà này nên ở khoảng 16 – 18 tỷ đồng, tương ứng giá khoảng 156 – 176 triệu/m² diện tích sử dụng. Mức giá này phản ánh đúng giá trị vị trí, trạng thái nhà và hạn chế mặt tiền hẹp.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, bạn có thể:
- Nhấn mạnh hạn chế về mặt tiền hẹp chỉ 3,5 m, khó khăn trong kinh doanh và khai thác mặt bằng.
- So sánh trực tiếp với các căn nhà tương tự trong khu vực có mặt tiền rộng hơn và giá thấp hơn.
- Đưa ra phương án mua nhanh, thanh toán nhanh để chủ nhà có thể xem đây là lợi thế.
- Yêu cầu chủ nhà hỗ trợ một phần chi phí chuyển nhượng hoặc sửa chữa để giảm tổng chi phí đầu tư.
