Nhận định về mức giá 3,7 tỷ đồng cho nhà mặt phố tại Nguyễn Xiển, Phường Long Bình, Thành phố Thủ Đức
Với diện tích đất 99 m², chiều ngang 6.5 m và chiều dài 15 m, nhà hiện trạng cấp 4, hoàn thiện cơ bản, giá đề xuất 3,7 tỷ đồng tương đương khoảng 37,37 triệu/m². Nhà có sổ đỏ, mặt tiền đường nhựa 5m, thuộc khu vực trung tâm quận 9 cũ (nay là Thành phố Thủ Đức), di chuyển thuận tiện, hẻm ô tô ra vào được. Đây là các yếu tố tích cực giúp gia tăng giá trị bất động sản.
Nhận xét về giá: Mức giá này tương đối cao so với mặt bằng chung nhà đất trong khu vực, đặc biệt nhà cấp 4 cần cải tạo hoặc xây mới để tận dụng được giấy phép xây dựng 6 tầng. Tuy nhiên, vị trí mặt tiền đường nhựa, diện tích đất rộng với bề ngang lớn là điểm cộng lớn.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Địa điểm | Diện tích đất (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Loại hình | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nguyễn Xiển, P.Long Bình, TP.Thủ Đức | 99 | 3,7 | 37,37 | Nhà cấp 4 mặt phố | Hiện trạng cần sửa, GPXD 6 lầu |
| Đường Đỗ Xuân Hợp, TP.Thủ Đức | 85 | 3,0 | 35,3 | Nhà mới xây, 1 trệt 2 lầu | Gần trung tâm, đường rộng 6m |
| Đường Tăng Nhơn Phú, TP.Thủ Đức | 100 | 3,2 | 32,0 | Nhà cấp 4, cần cải tạo | Hẻm xe hơi, khu dân cư đông đúc |
| Đường Lê Văn Việt, TP.Thủ Đức | 90 | 3,5 | 38,9 | Nhà phố 1 trệt 2 lầu | Vị trí đẹp, mặt tiền đường lớn |
Phân tích
So sánh với các bất động sản tương đương trong khu vực TP. Thủ Đức, mức giá 37,37 triệu/m² là cạnh tranh nếu xét về mặt tiền đường nhựa 5m và giấy phép xây dựng lên 6 tầng. Tuy nhiên, nhà hiện trạng cấp 4, cần đầu tư xây sửa đáng kể, điều này khiến giá trị sử dụng thực tế chưa cao ngay lập tức.
Các bất động sản mới xây hoặc đã hoàn thiện trong khu vực có giá từ 32 – 39 triệu/m², tuy nhiên đa phần đã sẵn sàng để ở hoặc kinh doanh. Nhà cấp 4 cũ như trường hợp này nên có mức giá thấp hơn một chút để cân bằng chi phí sửa chữa và rủi ro đầu tư.
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Đề xuất giá hợp lý: 3,4 – 3,5 tỷ đồng (tương đương 34,3 – 35,3 triệu/m²) là mức giá hợp lý hơn, phản ánh đúng giá trị thực tế và tiềm năng phát triển sau khi cải tạo.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà:
- Nhấn mạnh chi phí đầu tư xây sửa nhà cấp 4 hiện trạng, bao gồm chi phí thiết kế, thi công, giấy phép, thời gian không sử dụng được nếu xây mới.
- So sánh giá các bất động sản tương đương đã hoàn thiện trong khu vực có giá khoảng 35 triệu/m² nhưng không phải đầu tư thêm nhiều.
- Khẳng định thiện chí mua nhanh, thanh toán đầy đủ, giúp chủ nhà giảm thiểu rủi ro và thời gian giao dịch.
- Đề xuất mức giá 3,4 – 3,5 tỷ như một con số hợp lý để cả hai bên có lợi, tránh kéo dài thời gian bán và giảm giá đột ngột.
