Thẩm định giá trị thực:
Mặt bằng kinh doanh diện tích khoảng 70m², vị trí ngay mặt tiền đường Trần Hưng Đạo, trung tâm Quận 1 – khu vực thương mại sầm uất bậc nhất TP.HCM. Với mức giá cho thuê 25 triệu/tháng, đơn giá thuê khoảng 357.000 đồng/m²/tháng, tương đương 4,28 triệu/m²/năm. Đây là mức giá khá phổ biến và hợp lý với mặt bằng mặt tiền trung tâm Quận 1, nơi giá thuê mặt bằng thương mại thường dao động từ 300.000 – 500.000 đồng/m²/tháng tùy vị trí chính xác và kết cấu.
Mặt bằng có thêm lửng thành 2 phòng, tận dụng được không gian theo chiều cao, làm tăng hiệu quả sử dụng. Hầm xe dùng chung với toà nhà là điểm cộng về tiện ích, giúp khách thuê và khách hàng thuận tiện. Giấy tờ pháp lý đã có sổ rõ ràng, giảm rủi ro pháp lý.
Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ kết cấu bên trong mặt bằng: liệu có bị xuống cấp, ẩm mốc hay lỗi thời về kết cấu, hệ thống điện nước không. Giá thuê này thuộc phân khúc cao cấp, tương xứng với vị trí nhưng có thể chưa hợp lý nếu mặt bằng cũ, xuống cấp hoặc không có cửa hàng mặt tiền thực sự.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí đắc địa: mặt tiền đường Trần Hưng Đạo – trục đường thương mại sầm uất, dễ dàng thu hút khách hàng.
- Diện tích vừa phải:
- Hầm xe dùng chung:
- Pháp lý rõ ràng:
- Nhược điểm:
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí trung tâm Quận 1, mặt bằng này rất phù hợp để kinh doanh dịch vụ ăn uống, cửa hàng thời trang hoặc văn phòng đại diện thương hiệu. Nếu có mặt tiền rõ ràng và trưng bày tốt, có thể khai thác dòng tiền cho thuê ổn định lâu dài.
Đầu tư xây lại hoặc cải tạo lại nếu mặt bằng cũ và chưa tối ưu không gian sẽ làm tăng giá trị sử dụng, nhưng chi phí cải tạo cần cân nhắc kỹ. Không phù hợp làm kho xưởng hay nhà ở do vị trí trung tâm và diện tích nhỏ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Trãi, Q1) | Đối thủ 2 (Đường Lê Lai, Q1) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 70 | 65 | 75 |
| Vị trí | Trần Hưng Đạo, mặt tiền | Nguyễn Trãi, mặt tiền | Lê Lai, mặt tiền |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 25 | 28 | 30 |
| Đặc điểm thêm | Lửng 2 phòng, hầm xe chung | Không có lửng, chỗ để xe riêng | Có lửng, chỗ để xe hạn chế |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ cấu trúc mặt bằng, độ mới và hiện trạng sửa chữa.
- Xác định rõ mặt tiền có phải mặt tiền chính hay trong toà nhà.
- Kiểm tra hệ thống điện, nước, điều hòa vận hành ổn định.
- Kiểm tra khả năng quảng cáo, biển hiệu ngoài đường.
- Xác minh giấy phép kinh doanh và quy hoạch mặt bằng cho thuê.
- Kiểm tra mức độ ồn và mật độ giao thông, ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh.
Đánh giá tổng quan: Mức giá 25 triệu/tháng cho mặt bằng diện tích 70m² tại vị trí trung tâm Quận 1 là mức giá hợp lý, không bị đẩy giá quá cao. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả đầu tư, người thuê cần kiểm tra kỹ các yếu tố về kết cấu, mặt tiền và giấy phép để tránh phát sinh chi phí và rủi ro về sau. Nếu mặt bằng mới, có mặt tiền chính và phù hợp mô hình kinh doanh, nên chốt nhanh vì vị trí này rất hiếm hàng cho thuê với giá tốt như vậy.
